理事会議事録要約版

セソール川崎京町ハイライズ

理事会議事録要約版

セキュリティ確保のため内容は簡略化しています。

●第３８期第８回理事会審議・決議報告　2025年12月20日（土）　

１．月次管理業務報告
　・管理センターより設備保守点検、転出入、施設利用状況など報告があった。
　・駐車場契約者が８名減り、年間8０万円の収入減になると報告された。
　・セソールパークの遊具点検が行われ、プレイブースター（滑り台）と大型滑り台が使用禁止と判断された。早急に対応します。
　・管理会社より管理費会計と修繕積立金会計の報告があり、それぞれの今期の見通しが示された。
　・3カ月以上未収者は７件あり、４件は弁護士からの報告書の詳細が説明され、残り３件は内容証明書が発行される予定である。
　・第３９期の予算案の説明があった。修繕積立金口で全棟LED化などの大型案件が予算化された。
　・管理会社元請化に関する説明があった。
　　　
２．理事長報告
　・自治会からアリーナ通路の改修要望の相談があったと報告された。
　・IT化していきたい項目の説明があった。
　・次期役員について、現役員の方へのお願いと次期役員の選出について説明された。
　・理事会運営についてのアンケート意見が報告された。
　・大規模修繕工事に関する役員のなりすましや工事受注の談合防止に関する話とその対策に関する説明があった。
　・次期理事長選出に関しての方策の説明があった。

3.各部会報告
　①環境・施設部会報告　
　　・ファーストピアゴミ置き場前の臨時駐車場のライン引き工事実施に関する報告があった。
　②計画修繕部会報告
　　・エレベーター点検会社はジャパンエレベーターサービスへの変更が検討されている。
　　・共用部照明LED化一斉更新に関して、３社見積もりの中間報告がされた。
　　・宅配ボックス更新に関するアンケート調査の結果が報告され、反対意見も多いことから今回は見送られることとなった。
　③防災部会報告
　　・「備える。かわさき特別号」の掲示をした。
　　・駐車場内防災備品倉庫の不要なものを1２月2１日に自治会と合同処分すると報告があった。
　④規約改定部会報告
　　・１１月２２日に開催された第１３回の規約改定部会の詳細報告があった。
　　・次期３月総会で上程するにはスケジュール的に厳しそうだと報告があった。
　⑤広報部会報告
　　・本年ご意見箱に投函された内容が加味された進捗表の説明があった。

●第３８期第７回理事会審議・決議報告　2025年11月15日（土）　

１．月次管理業務報告
　・管理センターより設備保守点検、転出入、施設利用状況など報告があった。
　・来期の理事会体制のイメージ図が示され、変更点などの説明があった。理事長からも変更に関する要点が話された。
　・管理会社より管理費会計と修繕積立金会計の報告があり、それぞれの今期の見通しが示された。
　・3カ月以上未収者は４件あり弁護士からの報告書の詳細が説明された。2カ月未収者も４件あり早めに対処することが報告された。　
　　　
２．理事長報告
　・管理組合と直接契約になっているものを管理会社の元請に変更して欲しいと要請があった。
　・給排水管更新にかかわる報告書が配布され、各自確認する様依頼された。
　・IT化していきたい項目の説明があった。
　・次年度の予算申請の検討の指示が出された。
　・管理費等に関する、首都圏中古マンションの実態が報告された。

3.　各部会報告
　①環境・施設部会報告　
　　・ファーストピアゴミ置き場前の臨時駐車場のライン引きに関する説明があり、立体駐車場入り口前の表示も追加する
　　　ということで決議が取られた。　決議　　　
　②計画修繕部会報告
　　・非常用自家発電機の更新見積りが2社示され、従来のヤンマー製で決議が取られた。　決議
　　・非常用自家発電機の台座の増設工事と、入替中、停電や給水が停止しない様にするためのレンタル発電機の手配などは
　　　来年度の予算に計上することとなった。
　③防災部会報告
　　・「備える。かわさき特別号」の掲示が依頼された。
　　・本部用防災マニュアルのダイジェスト版を作成する予定である。
　　・防災備品の現物確認を10月26日に自治会と合同で行い、必要のないものを処分したと報告があった。
　④規約改定部会報告
　　・１０月２５日に開催された第１２回の規約改定部会の詳細報告があった。
　⑤会計報告
　　・管理費会計全体口の赤字改善に向けての対策が話された。

●第３８期第６回理事会審議・決議報告　2025年10月18日（土）　　（11月3日：一部訂正）

１．月次管理業務報告
　・管理センターより設備保守点検、転出入、施設利用状況など報告があった。
　・管理会社より管理費会計と修繕積立金会計の報告があり、それぞれの今期の見通しが示された。
　・3カ月以上未納者は４件で弁護士預けになっており、未収額は約470万円となることが報告された。　　　　
　・弁護士預けとなっている４件の進捗状況が報告され、その内1件は債務者死亡が判明し、相続人調査が行われている。

２．理事長報告
　・管理会社へフロント業務や住民とのやり取りなどのIT化推進と理事会活動の負荷を下げる為の提案の依頼があった。
　・各部会長、棟長へこれまでの振り返りと課題をまとめて提出する様、依頼された。
　・新しい理事長の選任に関しては、現理事からの選出が原則なので、もう一度皆さんで検討して下さいとお願いされた。

３.各部会報告
　①環境・施設部会報告　
　　・サードピア駐輪場前の雨水枡の内視鏡調査を検討したが、セソール全体の雨水桝の点検を年に2回程度定期的にする方向に決まった。
　　・ファーストピア、エントランス３の扉の故障に関して、電磁ロックシステムから通常の電気錠制御システムに戻す工事の決議が取られた。　決議
　　・セカンドピア屋上の通気管ベントキャップ破損の修繕工事に関して、通気管の詰まりの解消に14階居住者宅から屋上に入り大掛かりな
　　　工事する必要がある事から、事前調査をしっかり行い、来年度の修繕積立金口の予算を取って行うこととした。
　②計画修繕部会報告
　　・宅配ボックス更新に関して、セカンドピロティとフォースピロティの2か所に分けて配置する案の説明があった。
　　・宅配ボックス更新に関する全戸アンケートの内容が報告され、内容修正して早めに配ることが報告された。
　　・給排水設備改修に関する汎建築設計の第3回目の報告書の概要が説明され、給排水設備改修設計の為の不具合等アンケート調査を
　　　早急に行う予定であると報告された。
　③防災部会報告
　　・非常用発電機の故障に関して、防災上早めの更新が必要であると結論付けた。
　　・居住者用防災マニュアルは川崎市が発行している「備える。かわさき」が内容的に充実していることもあり、掲示し広く活用を
　　　促したいと報告された。
　　・本部用防災マニュアルは被災時に行動しやすいように簡潔な内容で作成すると報告された。
　　・防災備品の現物確認を10月26日に自治会と合同で行い、取捨選択を進めると報告された。
　④規約改定部会報告
　　・９月13日に開催された第１１回の規約改定部会の詳細報告があった。
　⑤会計報告
　　・来客用駐車場の一部有料化に関しては、規約改正終了後に取り組みたいと報告があった。

●第３８期第５回理事会審議・決議報告　2025年9月20日（土）

１．月次管理業務報告
　・管理センターより設備保守点検、転出入、施設利用状況など報告があった。
　・管理費全体口会計の現状が詳細に説明された。
　・管理会社より管理費会計と修繕積立金会計の報告があり、それぞれの今期の見通しが示された。
　・3カ月以上未収者は合計5件あり、４件は弁護士預けとなっている。５件目の現状が報告され、早めに対処することが報告された。　　　　
　・弁護士預けとなっている４件の進捗状況が報告され、改めて回収フローの説明があった。

２．理事長報告
　・給排水管更新に関して、コンサル報告があり、10月から全戸アンケートを行う予定である。
　・フォースピア6エントランスのスキップフロア解消問題について、12号室のほとんどの方が反対であったため、
　　これ以上議論は進めないこととした。
　・IT化に関してサイボウズを購入し、今後の使用方法を検討していくことが報告された。また管理会社へIT化の提案が依頼された。
　・10月11日に開催されるセソールフェスティバルへの協力依頼が行われた。
　・年末年始にローズガーデンの電飾をしたいと自治会から申し入れがあり、例年通り許可することとした。
　・新しい理事長の選任に苦慮しており、第三者管理方式も含めて検討を進めた。
　・第三者管理方式の詳細が解説され、この方式に移るには十分な時間をかける必要があると判断された。
　・様々な意見交換がされたが、結論を導くまで到達せず、時間切れとなった。

3.　各部会報告
　①環境・施設部会報告　
　　・サードピア駐輪場前の雨水横引管高圧洗浄の結果が報告された。
　　・せせらぎ用濾過機システムの一部部品と濾材の交換が報告された。
　②計画修繕部会報告
　　・来期に向けてセソール敷地内全棟のLED照明器具更新の今後の取り組みが報告された。
　③防災部会報告
　　・非常用発電機の更新に関して、防災上セソールに最適の製品を導入する為の検討が重ねられている。
　　・防災マニュアル簡易版の全戸配布を検討している。
　　・防災マニュアルの内容と管理規約をリンクさせ、具体的な行動基準を議論している。
　　・防災備品の現物確認を10月26日に自治会と合同で行い、取捨選択を進めると報告された。
　④規約改定部会報告
　　・７月、8月に開催された第９回、第10回の規約改定部会の詳細報告があった。
　　・来客用駐車場の一部有料化が検討されており、理事会で有料化に向けてその賛否が話し合われた。
　⑤広報部会報告
　　・セソールだよりに関する意見や感想が報告された。
　　・防災備品に関する質問事項が報告された。
　⑥会計報告
　　・管理費全体口のマイナス解消への検討内容が報告された。

●第３８期第４回理事会審議・決議報告　2025年7月19日（土）

１．月次管理業務報告
　・管理センターより設備保守点検、転出入、施設利用状況など報告があった。
　・居住者カード情報に基づく家族構成と年齢構成のグラフが公示された。
　・管理会社より管理費会計と修繕積立金会計の詳細報告があり、それぞれの今期の見通しが示された。
　・3カ月以上未収者は合計4件あり、3件は弁護士預けとなっている。4件目の未収者を弁護士対応依頼するかどうの決議が取られた。　決議
　・弁護士預けとなっている3件の進捗状況が報告された。

２．工事関係について
　・屋上防水層不具合対応工事について　
　　フィフスピアの屋上防水は2035年5月31日まで保証期間が延長されるという工事保証書が提示された。

３．理事長報告
　・9月開催の理事会で新理事長を決定すべく、その選出方法が説明された。
　・給排水管更新のコンサルが決定し契約書が交わされた。8月業務開始前にキックオフミーティングが行われる予定である。
　・フォースピア6エントランスのスキップフロア解消問題について、まずは12号室偶数階の方々へアンケートを行うという報告があった。
　・8月23日（土）自治会幹部も交えての管理組合理事会懇親会を行うと報告があった。

４．各部会報告
　①環境・施設部会報告　
　　・５－２エントランスドアの不具合が発生し、フロアヒンジを交換する為の決議が取られた。　決議
　　・サードピア駐輪場前の雨水横引管高圧洗浄の新たな見積りが提示され、工事を発注する旨が報告された。
　　・ファーストピアゴミ置場通用門のキーレックス製の錠前交換の見積が提示され、工事を発注する旨が報告された。
　　・フィフスピア14階踊り場のすりガラスの固定軸が緩んでおり脱落する可能性がある事から、急ぎ修繕を依頼する旨が報告された。
　　・せせらぎ用濾過機システムの一部部品と濾材の交換の見積が提示され、修繕工事の決議が取られた。決議
　②計画修繕部会報告
　　・承認済み３案件（自動ドア部品交換、駐車場入口ハンガードア更新、セソールパーク人工芝張替）の工事予定日が報告された。
　　・受変電設備の変圧器コンデンサの更新に関して、2026年度からの新基準製品を待つメリットがないことが判明した為、
　　　現状基準の製品で入れ替えることが決定された。3社の見積が提示され、最安値のK社で導入の決議が取られた。　決議
　③防災部会報告
　　・非常用発電機の更新に関して、防災上セソールに最適の製品を導入する為の検討が重ねられている。
　　・居住者カードの情報を整理し、被災時の運用に役立てる方法が検討されている。
　　・被災時にすぐに役立つ防災マニュアルの改訂が進められている。
　④規約改定部会報告
　　・6月に開催された第8回規約改定部会の詳細報告があった。
　　・各棟に付随する13の店舗・診療所に関する入居ルールの見直しが検討されている。
　⑤広報部会報告
　　・図書室利用が活性化されるようリニューアルが検討されている。
　⑥会計報告
　　・管理費全体口のマイナス解消への検討内容が報告された。
　　・修繕積立金の3年後までの見通しが報告された。

●第３８期第３回理事会審議・決議報告　2025年6月21日（土）

１．月次管理業務報告
　・管理センターより設備保守点検、転出入、施設利用状況などの報告があった。
　・管理会社より長期未収者対応や管理費口会計の詳細報告があった。
　・長期未収者は合計8件あり、3件は弁護士預けとなっている。6月末までに入金されない場合はもう1件追加されることとなる。
　　残りの4件は入金が確認された。

２．工事関係について
　・屋上防水層不具合対応工事について　5月19日から６月４日の期間で行われ、無事終了した。詳細は7月施設部会にて報告されます。

３．理事長報告
　・修繕積立金口の値上げは承認されたが、管理費口の見直しも必要になっている。コストの見直しを早急に検討する。
　・図書室にPC/タブレットを使用した学習ができるように27インチ液晶モニターを3台導入した。ご活用ください。

４．各部会報告
　(1) 環境・施設部会報告
　・サードピア前雨水桝詰まり解消の為、グリーンクラブに協力して頂いたが、木の根が入り込んでおり困難を生じた。
　　再度タイコーさんへ依頼をかける。
　・１－２エントランスドアの不具合が発生し、フロアヒンジを交換した。
　・店舗００３の看板不設置問題を賃貸者と話し合うが解決せず。再度、不動産担当者へ掛け合ってみることとする。
　(2) 計画修繕部会報告
　・セソールパーク内人工芝の張替え案件は、芝の品質と価格からS社に発注をかけた。
　・セカンドピア、サードピアの自動ドア修繕工事を点検会社に依頼した。
　・給排水設備改修の設計コンサル業務は3社から見積り、提案を受け、計画修繕部会メンバー、幹部会メンバーで比較検討し、
　　総合的な判断で汎建築研究所を選定し、理事会で決議が取られた。　　決議
　(3) 防災部会報告
　・防災訓練のアンケート結果が報告された。
　・非常発電設備の更新は、様々な角度から検討し、最適なものを導入する準備を進めている。
　・居住者カードの有効活用を模索しており、まずは全体像を把握する為、年齢分布を調べ、さらに高齢の一人住まいの方を
　　抽出する作業に取り組む。
　・防災マニュアルの改訂を計画しており、参考になりそうな事例を探している。
　(4) 規約改正部会報告
　・使用細則の改定に取り組んでおり、細かい部分まで明記するか否かで理事の意見が分かれた。
　　最終的には、法律や条例などで禁止されているような当たり前の項目でも、きちんと明記する方向に決まった。
　(5) 広報部会報告
　・せそーるだより52号を作成中です。CATV放送のさらなる有効活用を模索しています。
　(6) 会計担当
　・本年度の管理費口会計の予算は5,755千円のマイナスになっており、特別な支出があるわけではないので、
　　コストの見直しをきちんとやる必要がある。

●第３８期第２回理事会審議・決議報告　2025年5月17日（土）

１．月次管理業務報告
　・管理センターより設備保守点検、転出入、施設利用状況などの報告があった。
　・今年の転入者がすでに6世帯あり、今後の転入予定者も5世帯あると報告があった。
　・ガス点検を装い部屋に侵入しようとする業者が横行しているので注意してくださいと報告があった。
　・管理会社より長期未収者対応や管理費口会計の詳細報告があった。
　・長期未収者3件を弁護士預けとすることに対して決議が取られた。　決議
　　また、新たに発生した3件も内容証明郵便に記載してある通り5月末までに入金がない場合は弁護士に預けにすると報告があった。

２．工事関係について
　・屋上防水層不具合対応工事について　5月19日から5月31日の期間で予定通り行いますと報告があった。

３．5月開催の臨時総会にむけて
　・5月11日に行われた説明会の内容報告がなされ、5月21日に2回目の説明会を予定通り行うと報告された。
　・臨時総会に向けて各理事の役割分担が説明された。

４．理事長報告と各部会報告
　・理事長報告　給排水管更新のコンサル選定の経過報告があった。
　・図書室にPC/タブレット用の27インチモニターを導入すると報告があった。
　・5月31日開催予定のセソールコンサートへの積極参加が要請された。
　・6月1日に合同環境部会を開催する予定だと報告された。
　・環境・施設部会報告　管理センター内の再リース中の複合機の更新に関する決議が取られた。　　決議
　・計画修繕部会報告　各設備点検の結果報告や各設備の修繕計画などの報告、連絡をスムーズにできるように管理会社へ依頼があった。
　・セソールパークの人工芝の張替え工事に関して、見積もり業者2社の提案商品にばらつきがあった為、
　　同一レベルの商品で見積もりを取り直し、安い方で導入するという決議が取られた。　　　決議
　・防災部会報告　防災訓練に際しての重要な注意事項が説明され、当日の役割分担が報告された。
　・規約改正部会報告　4月20日に行われた第6回部会での報告がなされた。
　・広報部会報告　CATV編集用のPCの更新予定の報告がなされた。
　・会計担当　管理会社へ全体、棟ごとの会計書類の提出が依頼された。

●第３８期第１回理事会審議・決議報告　2025年4月19日（土）

１．月次管理業務報告
　・管理センターより設備保守点検、転出入、施設利用状況などの報告があった。
　・店舗４にピラティススタジオ「CHIE LABO」がオープンし、ファーストピア1階の「セソール歯科」とアリーナ棟「文華楼」の閉店の報告があった。
　・管理会社より長期未収者対応や管理費口会計の詳細報告があった。

２．工事関係について
　・屋上防水層不具合対応工事について　5月19日から5月31日の期間で不具合部分除去作業とウレタン塗膜防水加工を行います。
　・店舗4非常灯交換作業について　消防設備である非常灯の交換に関する決議が取られた。　　決議
　・保険対応案件の経過について4-1409号室の漏水事故の保険対応の経過報告があった。

３．理事長報告
　・第38期管理組合役員体制の説明があり、各部会長が紹介された。
　・臨時総会の開催を5月25日に予定しており、棟別修繕積立金の改定に関しての詳細説明があった。

４．部会報告
　・環境・施設部会長より各理事の役割と活動計画が説明された。
　・計画修繕部会長より駐車場ハンガードア入口の更新に関する決議が取られた。　　決議　
　・管理センター内のエアコン交換工事に関する決議が取られた。　　　決議　
　・今後、非常用自家発電設備の更新や受変電設備の変圧器の交換、全設備のLED化などを検討していく予定です。
　・理事長より正確な長期修繕計画を策定する為に、管理会社へ大型修繕案件をもれなく報告する様、要請があった。
　・防災部会長より自主防災訓練に関する今後の予定と各理事の役割分担が説明された。
　　はしご車や起震車などを用いての大掛かりな防災訓練を行うので多くの方に参加して頂きたい。
　・規約改正部会長より管理規約の部分に関しては検討が終わっており、本年９月を目途に細則の検討を終え、
　　10月～11月頃、住民説明会を開きたいという報告があった。
　・広報部会長より各理事の役割と今後の活動計画が説明された。
　・会計担当部長より予算の進捗状況の管理と管理費全体口の逼迫状況の改善を検討すると報告があった。

●第３７期第10回理事会審議・決議報告　2025年2月15日（土）

１．管理事務報告
　・管理会社より設備保守点検結果、警備・清掃業務報告等の説明があった。
　・新しい自転車シールが配布され、自転車協力員の方が張替えの確認を行っている。
　・駐車場白線清掃の事前アンケート収集に大変苦戦したが、19日から清掃が始まる。
　　スムースな移動が行われる様、最善を尽くします。
　・トイレのつまりを依頼した業者から多額の請求をされたが、交渉し返金に応じさせた。
　　緊急性の高い修繕工事は、注意が必要です。
　・2024年度の管理費口会計と修繕積立金口会計の決算報告があった。
　・月次収支報告、修繕履歴、3カ月以上の未収報告があった。未収者の中で支払い計画が未提出の3名の方の
　　法的手続きの準備を進めている。

２．工事関係について
　・給排水管更新、大規模修繕工事コンサル会社選定に関して
　　①2社の見積が出揃ったが、コンサルの前提条件の統一がされておらず、価格差が大きいことから、
　　　再度見積もりを依頼した。2月末には再提出される予定である。
　　②排水管更新に関しては、居住者の正確な状況把握が必要であり、全員の合意を取れるまでに相当な困難が
　　　予想されると想定できる。

３．理事長報告
　①第38期理事会役員の体制が報告された。
　②役員選定・総会議決権に関する総会議案書について説明があった。
　③管理費等の改定に関する規約改定に関して討議がなされ、議案書を総会に諮ることとなった。
　　修繕積立金が大幅に不足している為、総会で居住者に説明し、その後臨時総会を検討することとなった。

４．3月開催セソール総会に向けて
　①総会に向けて管理組合内で当日の役割が決められた。
　②管理費の全体口の赤字が続いており、今後の課題となっている。

５．その他
　　国交省標準管理委託契約の内容を反映した管理委託契約に次年度から変更される予定である。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

●第３７期第９回理事会審議・決議報告　2025年1月25日（土）

１．管理事務報告
　・管理会社より設備保守点検結果、警備・清掃業務報告等の説明があった。
　・駐輪場使用代金の月額支払いがスタートし、新しい自転車シールが配布された。
　・1月4日にスカイパーキング内で車の当て逃げ事件が発生したが解決には至らなかった。
　・3月末に店舗４にてピラティススタジオがオープンします。
　・2024年度の管理費口会計と修繕積立金口会計の決算報告があった。
　・月次収支報告、修繕履歴、3カ月以上の未収報告があった。

２．工事関係について
　・屋上防水工事アフター補修について　
　　①管理会社より当時の経緯、想定原因が説明され、補修方法についての提案があった。
　　②具体的には、1号棟、2号棟、4号棟は重度、中度のひび割れの補修をしたうえで、トップコートの全面塗り直しをする。
　　　5号棟に関してはひび割れが多い為、ウレタン層の塗り直しをしたうえで、トップコートの全面塗装をし、
　　　2025年からの10年保証を付けるという提案だった。
　　③以上の提案内容を受け入れるかどうかの決議が取られ、全員一致で承認された。　　決議
　・給排水管、大規模修繕工事コンサルタント選定について　施設部会長より1月末に見積もり提案がそろうので、
　　そこから最終選択を行う予定であると報告された。
　・セソールパークの人工芝張替について　管理会社より概算見積りが取られ張替え方法などの簡単な説明があった。
　　とりあえず予算計上され、4月以降に正式に張り替えるかどうかの検討を進めることで合意した。　　　　　　　　　　　　

３．部会報告
　・理事長報告
　　①第38期理事会役員の体制が報告された。
　　②次年度の理事会運営に関する改善の具体的方向性が話された。
　　③規約改正に関しては、役員就任代理規定と駐輪場使用細則などが変更される予定である。
　　④管理会社より値上げの要請があり、理事会幹部との検討会が行われ、承認された。
　　⑤修繕積立金の改定に関して、具体的な根拠が複数示され、早めに取り組まざるを得ないので、2025年度総会にて議案化する
　　こととした。
　・環境部会報告　2024年度の環境部会活動報告やグリーンクラブ関連の報告、自治会連携に関することなどが話された。
　・規約改正部会　改正の方針や活動報告が話された。また居住者カードの記入の必要性が説かれ、2026年総会議案に上程する
　　予定であると報告があった。
　　本年は現規約第9章防火防災に「年1度の居住者カードの更新」に従い、居住者の皆様に提出のお願いをすることとした。。
　・広報部会報告　EV充電設備設置に関するアンケート集計結果が報告された。集計結果は1月中に全戸投函される予定である。
　　広報部会の活動報告、次年度活動予定、CATVの活動報告、次年度の活動計画などが話された。
　・防災部会報告　2025年2月23日に京町小学校にて4町内合同防災訓練が、セソール主催で行われる旨、報告があった。

４．3月開催セソール総会までのスケジュール
　　管理会社より2025年3月16日開催予定のセソール総会の議案について説明があった。管理規約改正にかかわることと、
　　修繕積立金改定が主な議案となる。

５．2025年度の予算について
　　管理会社より予算素案（たたき台）について説明があった。

●第３７期第８回理事会審議・決議報告　2024年12月21日（土）

１．管理事務報告
　・管理会社より設備保守点検結果、警備・清掃業務報告等の説明があった。
　・年末年始の駐車場予約状況の報告があった。
　・本年度の管理費口会計と修繕積立金口会計の見通しの報告があった。
　・管理会社より月次収支報告、修繕履歴、3カ月以上の未収報告があった。

２．工事関係について
　・屋上防水工事アフター補修について　管理会社より今後の具体的打ち合わせに関してミーティングの依頼があり了承された。
　・給排水管劣化調査について　施設部会にて詳細報告をしており、理事会では総合所見が伝えられた。
　　給水管に関してはB判定（軽微な劣化状況、5年から10年以内に改修が必要）排水管に関してはD判定（早期改善が必要な状態、
　　１～2年以内に改修が必要）という結果だった。
　・EV充電設備について　施設部会長から導入検討に至る経緯と提案業者からの提案内容の概略説明がされた。
　・給排水管更新、大規模修繕工事の実施時期について　調査結果が出そろったのでその内容を踏まえ、コンサルタント会社の導入検討に
　　入る予定だと報告された。
　・受変設備について 2027年3月末までに低濃度PCBが含まれる機器の処分、更新の必要性がある事から、
　　対象となる変圧器、コンデンサの撤去、更新の見積が報告された。
　・管理センターエアコン更新について　管理センターの2台のエアコンの内、1台が故障し業者に確認した所、
　　古過ぎて交換部品が無いということで2社見積りを取得し、更新の決議を取った。　【決議】
　・3月開催セソール総会までのスケジュール　管理会社より2025年3月16日開催予定のセソール総会までのスケジュール案が説明された。

３．部会報告
　・理事長報告
　　①第２回規定改正部会を1２月２２日に行うと報告された。
　　②次年度に向けて予算案策定が管理会社に依頼された。
　　③来期の理事会体制の検討を開始すると報告があった。
　　④管理会社より値上げの要請があり、内容の報告があった。
　　⑤長期修繕計画の見直しの為の打ち合わせを早期にセッティングする様、管理会社へ依頼された。
　　⑥2024年度の理事会活動を振り返り、次年度に向けての課題が報告された。
　・環境部会報告　年末年始のゴミ収集に関する報告があった。
　・車両部会報告　駐輪場利用料の賃貸者分の徴収は12月末をめどに行っていると報告された。
　・規約改正部会　部会長に櫻井理事が就任したと報告された。
　・広報部会報告　せそーるだより5１号を2025年1月1日発行予定であると報告された。
　・防災部会報告
　　①2025年5月25日の防災訓練に向けて、起震車やはしご車の予約を準備していると報告された。
　　②簡易版防災マニュアルの居住者への配布を検討していると報告された。
　　③災害時の非常用発電設備の運用を検討していると報告された。

●第３７期第７回理事会審議・決議報告　2024年11月16日（土）

１．自治会からのお知らせ
　・自治会より12月8日（日）の餅つき大会の案内と協力の依頼があった。

２．管理事務報告
　・管理会社より設備保守点検結果、警備・清掃業務報告等の説明があった。
　・管理センター2階会議室のブラインドの更新の報告があった。
　・管理センター1階和室のリフォーム終了の報告があった。
　・せせらぎの池と川の清掃が終了したと報告があった。
　・管理会社より月次収支報告、修繕履歴、3カ月以上の未収報告があった。
　・全体口の貸借対照表の形骸化した不要項目の説明があり、整理する為の決議が取られた。【決議】
　・管理センターのパソコンのセキュリティに関して管理会社負担で導入を検討中であると報告があった。

３．工事関係について
　・給排水劣化調査について　管理会社より次回12月10日（火）開催予定の施設部会にて調査結果の最終説明を行うと報告があった。
　・大規模修繕工事について　施設部会長より本日報告を受けた建物調査診断の結果と12月10日の給排水劣化調査の結果を鑑み、
　　年内に今後の方向性を決めると報告があった。
　・4―207号室汚水管逆流について　管理会社より内装の復旧を終え、居住者からは、しばらく様子を見ることで了承を頂いたと報告があった。
　・２ndピアと３rdピア自動扉修繕工事について　管理会社よりセカンドピアの自動扉一部分とサードピアの自動扉全体の修繕の提案があったが、
　　予算を取っていないことと急を要さないという理由で来期に行うこととした。
　・自家発電機不具合に伴う修理について　10月24日電気設備点検時に自家発電機を稼働させたが、オーバーヒート状態になり止まった。
　　ヤンマー関連の修繕会社より見積もりを取得し詳細説明後、決議を取った。　【決議】　　　　　　

４．部会報告
　(1)理事長報告　
　　①第1回規定改正部会を11月17日に行い、2026年3月開催のセソール総会での全面改正を目指して進めると報告があった。
　　　以下４点の規約改正は2025年3月総会にて改正を目指す。
　　　・役員の代理に関しては範囲を明確にする。
　　　・ペットの会解散に伴う改正。
　　　・駐車場登録変更に伴う改正。
　　　・居住者名簿の取り扱い指針にかかわる新規規約作成。
　　②EV充電装置について管理会社からの提案待ちであると報告があった。
　　③来期の理事会体制の検討を開始すると報告があった。
　(2)環境部会報告
　　①店舗の看板とシャッターにかかわる発言があり、まずは店舗所有者へ改善の依頼をすると報告があった。
　　②自治会がアルミ缶の保管場所を管理センター下に設置したと報告があった。
　(3)防災部会報告
　　①10月26日川崎総合防災訓練にセソールから40名が参加したと報告があった。
　　②11月30日に自家発電設備等の勉強会を行うと報告があった。
　(4)広報部会報告
　　セソールだより51号を来年１月に予定しており、第２回アンケート調査はEV充電装置についての情報がそろい次第、
　　内容を検討すると報告があった。

●第３７期第６回理事会審議・決議報告　2024年10月19日（土）

１．管理事務報告
　・管理会社より設備保守点検結果、警備・清掃業務報告等の説明があった。
　・公園前のバイク違法駐車の警告を徹底し違法駐車を無くしたと報告があった。
　・貸出駐車場の使用状況について調査結果が説明され、新ルール制定の必要有りと報告された。
　・月次収支報告、修繕履歴等の説明があり3カ月以上の未収報告が詳しく説明された。

２．工事関係について
　・給排水劣化調査について　10月15日～19日に実施され調査結果に関しては11月施設部会にて行うと報告があった。
　・大規模修繕工事について　施設部会長より給排水管調査結果と建物診断の結果を鑑みて、年内に今後の方向性を決めると報告があった。
　・スカイパーキング白線洗浄について　管理会社より2025年2月末に実施すると報告がありパーキング内の車移動の計画案の説明があった。
　・4-1309号室天井漏水について　管理会社より上階住戸内の共用排水立管のひび割れが原因であり復旧作業は終了したと報告があった。
　・防犯カメラ1台配線引き直しについて　管理会社より防犯カメラ1台が映らなくなり調査した所、配線が断裂していることが分かった。
　　緊急性を求められている為、修繕工事を優先し事後決裁となった。　（決議）
　・和室改装について　理事から和室のリニューアルの要請があり畳、襖、障子、壁紙を張り替える提案がなされ決議が取られた。　（決議）
　・自家発電機のバッテリー交換について　管理会社より非常用自家発電機のバッテリーの耐用年数が数年過ぎていることから交換の提案がなされた。
　　3社から見積もりが取得され最安値のK社で決議が取られた。　（決議）　　　　　　　　　　　

３．部会報告
　・理事長報告
　　①規定改正部会を立ち上げ管理規定の改正をマンション管理士と協力して作成し2025年3月開催のセソール総会に議案上程予定であると報告があった。
　　②EV充電装置について管理会社に提案依頼をしていると報告があった。
　　③保険契約の見直しに伴い、管理費改定の検討指示が出された。
　　④店舗4の入居希望者は入居しないことになったと報告があった。
　　⑤セソールフェスティバルへのボランティア参加のお礼が述べられた。
　　⑥10月26日開催の川崎区総合防災訓練への参加要請がなされた。
　・車両部会報告　9月29日に開催された車両部会の報告があった。
　・環境部会報告
　　①店舗に関する様々な意見書の報告があり改善計画が述べられた。
　　②リチウム電池の排出処理方法の掲示を新たにしたと報告があった。
　　③グリーンクラブの謝礼金に関しての検討内容が報告された。
　・防災部会報告　9月28日に行われた自治会と合同での防災部会の内容が報告された。
　・広報部会報告　セソールだより51号を来年1月に予定しており第２回アンケート調査も今年12月に行う予定であると報告があった。

４．その他
　・管理会社よりAEDの5年リース満了に伴う更新の提案があり従来メーカーの日本光電社の商品で決議が取られた。（決議）
　・管理会社より管理室用パソコンのセキュリティ強化策案が説明されたが、理事長より再考を促された。
　・管理会社より管理室内の給湯器が故障し19年経過の為、買い替えの提案がなされ、決議が取られた。　（決議）

●第３７期第５回理事会審議・決議報告　2024年9月21日（土）

１．工事関係について
　・雑排水管清掃について　管理会社より共用部立管及び専有部内の洗浄結果が報告された。93.6％の実施率であり、
　　６世帯が３年間洗浄していないことがわかった。
　・4-207汚水管逆流について　管理会社より4-107号室から地下に潜入し状況を確認したが、障壁に遮られ目的を達することが
　　できなかったと報告があった。
　・5-801号室、601号室の漏水について　管理会社より両部屋とも立管から分岐した横引き管との接続部で漏水が発生しており、
　　修繕工事は終了したと報告があった。
　・給排水管劣化調査について　管理会社より10月15日から給排水管の調査を始めると報告があった。
　　早急に計画を明確にし、説明する様に理事会から指示があった。
　・大規模修繕工事について　施設部会長より給排水管調査結果と建物診断の結果を鑑みて、年内に今後の報告性を決めると報告があった。
　・屋上塗装アフター点検について　管理会社より屋上防水について一部ひび割れ状況が確認できるので、
　　今後順次補修工事を実施すると報告があった。
　・管理センターディスプレー破損事故について　管理会社より保険対応を検討しており、早めの交換を実施すると報告があった。
　・駐車場ハンガードア事故について　管理会社より居住者の自損事故の為、保険対応で修繕が行われる予定であり、
　　11月には修復が完成する様依頼していると報告があった。
　・センター集会室ブラインド更新について　管理センター２階会議室のブラインドの更新の決議が取られた。　【決議】
　・スカイパーキング白線洗浄について　スカイパーキング内の白線の引き直しが検討されたが数百万円かかる為、
　　白線洗浄で対応するという案で決議が取られた。　　【決議】　　　　　　　　　　
　・長期修繕計画について　理事長より管理会社から新たに提案された長期修繕計画を副理事長と共に確認したと報告があった。　　　　　　　　　　　　　　

２．部会報告
　・理事長報告　
　　①自治会よりアルミ缶の一時保管場所としてセンター下資源ごみ収集所横にガードフェンスを立て管理したいと申し出を受けたと報告があった。
　　②管理費等の未収金の対応ルールの策定について説明があった。理事会の賛同を得る目的で決議が取られた。　【決議】
　　③店舗４の入居希望者に関する説明があった。
　　④意見箱の対応に関する詳細説明があった。
　　⑤多岐にわたり規定の改定を検討していると報告があった。
　　⑥セソールフェスティバルへのボランティア参加要請の報告があった。
　・車両部会報告　9月29日に車両部会を開催すると報告があった。
　・環境部会報告　来月環境部会を開催すると報告があった。
　・防災部会報告　9月23日に自治会と合同で防災部会を開催すると報告があった。今後勉強会も検討していると合わせて報告された。
　・広報部会報告　セソールだより5１号を来年１月に予定しており、第２回アンケート調査も今年11月に行う予定であると報告があった。

３．月次管理業務報告
　・管理センターより管理事務報告がされた。加えて新しい監視カメラの効能が報告された。
　・管理会社より月次収支報告、修繕履歴、3カ月以上の未収報告があった。

４．その他
　・管理会社よりセカンドピアの保険支払い（100万円不足）に関して、全体口会計より借り受けする形で計上すると報告があった。
　・管理会社より管理室用パソコンのセキュリティ強化策案が説明された。

●第３７期第４回理事会審議・決議報告　2024年7月20日（土）

１．工事関係について
　・雑排水管清掃について　管理会社より共用部立管及び専有部内の洗浄スケジュールと経過報告がなされ、
　　セカンドピアにて立管清掃作業中に漏水が発生したと報告がありました。
　・4-207汚水管逆流について　管理会社より立菅清掃時に地下ピット内を調査する予定であると報告がありました。
　・大規模修繕工事について　施設部会長より建物診断業者選定の為の見積が2社から取られ、協議の結果汎建築研究所に
　　発注することが決議されました。
　・インターフォン更新工事について　管理会社より本工事が完了したとの報告がありました。
　・２ndエレベーター点検時の指摘事項について　管理会社より補修工事の経過が報告されました。
　・遊具バスケットゴール補修について　管理会社より落下したゴールの修復の見積りが提示され、修復工事の決議が取られました。　決議
　・受変電設備点検時指摘事項について　管理会社よりフォースピア高圧気中負荷開閉器用ヒューズ交換の決議が取られました。　　　決議　　　　　　　　　　　　　　
　・駐車場出口側シャッター更新について　管理会社より駐車場出口ドアの交換工事が終了したと報告がありました。
　　また駐車場入り口ドア交換工事の見積りの提示もありました。次期予算計上が検討されます。

２．共用部加入保険契約の件
　・理事長より管理組合が加入している保険が本年9月30日に契約満了となることから複数社見積りを取得し、
　　検討した結果の説明がありました。
　・協議の結果、総会で報告されたように契約期間5年、地震保険を外し水害特約を付保する内容で契約更新することとし、
　　資金繰り的に不可能な場合は契約期間3年で契約することが決議されました。　決議　　　　　　　　　　　　　　　

３．部会報告
　・理事長報告　マンション管理士と契約締結したと報告がありました。
　・8月24日（土）18時より日航ホテル会議室で理事会懇親会を開催する予定だと報告がありました。
　・IT委員会を立ち上げ、5名程度委員を募集すると報告がありました。
　・ご意見箱に投書された内容について、対応策や検討結果が詳細に報告されました。
　・広報部会報告　セソールだより50号を印刷会社に入稿したと報告されました。
　・防災関連のアンケート結果（１８９戸）について報告がありました。
　・防災部会報告　自治会との合同防災部会が開催されたことと防災関連備蓄品の保管場所の見直しを検討していることなどが報告されました。
　・環境部会報告　プラスチックごみ収集看板の更新が行われたと報告がありました。
　・車両部会報告　自転車駐輪場費の自動引き落としへの変更スケジュールが報告されました。

４．月次管理業務報告
　・管理センターより管理事務報告がされました。
　・緊急連絡先の取得状況が報告され、９年前に取り直して依頼、情報が古いので再度取り直すことを検討していると報告がありました。
　・管理会社より月次収支報告、修繕履歴、3カ月以上の未収報告がありました。
　　一部の長期滞納者に対して弁護士への依頼を進めていると報告がありました。

●第３７期第３回理事会審議・決議報告　2024年6月15日（土）

１．マンション管理士紹介
　・管理組合へのアドバイザーとしてマンション管理士の平野さんと1年間の業務委託契約を結ぶことの決議が取られました。　決議

２．工事関係について
　・雑排水管清掃について：管理会社より共用部竪管及び専有部内の洗浄スケジュールと経過報告がされました。
　・4-207汚水管逆流について：管理会社より過去の経過説明と今後の方向性が話されました。
　・フォースピア地下雨水貯留槽用の排水ポンプの音について：騒音当事者より「ポンプ交換後に騒音は解消された」と報告がありました。
　・防犯カメラ更新について：管理会社より残っていたエレベーター内のカメラ設置も終了し、快調に作動していると報告がありました。
　・給排水管調査について：管理会社より給排水管劣化調査の相見積もりが提示され最安値の日鉄コミュニティで決議が取られた。　　決議
　・大規模修繕工事について：施設部会長より給排水管更新工事と並行して大規模修繕工事の準備も進めて行くと報告があり、
　　今後の大まかな方向性が話されました。
　・インターフォン更新工事について：管理会社よりスケジュール通り順調に更新工事が推移していると報告がありました。　　
　・２ndエレベーター点検時の指摘事項について：管理会社より２ndピア屋上のウレタン防水に亀裂が生じており、
　　修復するも水漏れが止まらない為、引き続き修繕工事を続けさせますと報告がありました。
　・VDSL契約減に伴うNTT VDSL用ネット設備一部撤去について：NTT　VDSLの契約数が減っている為、2台ある設備を1台に変更すると
　　報告がありました。　　　　　　　　　　　　　　　　
　・駐車場出口側シャッター更新について：管理会社より予定より1カ月遅れて出口ドアの修繕工事が行われる旨、報告がありました。
　・第37期工事に関する年間計画について：管理会社と施設部会長より年間計画についてすり合わせが行われました。

３．部会報告
　・理事長より管理事務室の理事長用PCと理事貸出し用PCの2台を購入したと報告がありました。
　・規約改正が必要なものの改正に取り組むと報告がありました。
　・理事会懇親会の準備を進めると報告がありました。
　・居住者からのアンケートの回収等に関して棟副委員長の協力を依頼されました。
　・広報部会よりセソールだより50号の発行を計画していると報告がありました。また防災関連のアンケートを全戸対象に実施する旨、
　　報告がありました。
　・防災部会より防災訓練の報告とアンケートの集計結果が報告されました。
　・環境部会よりプラスチックごみ収集看板の変更を行うと報告がありました。
　　また生ごみ用大型ケースを5台増設したこと、アルミ缶用網ゴミケースも12台更新したことが報告されました。
　・車両部会より自転車駐輪場費の自動引き落としへの変更スケジュールが報告されました。

４．月次管理業務報告
　・管理センターより管理事務報告がされました。カラスの大群による被害が多数発生しており、その対策に苦慮していると報告がありました。
　・管理会社より月次収支報告、修繕履歴、3カ月以上の未収報告がありました。滞納者に対する対応策が提案され、
　　今後幹部会でルールが決定される予定です。

５．その他
　・管理会社より管理センターPCのセキュリティ強化策が提案されましたが、理事長より内容を再考するよう指示されました。

●第３７期第２回理事会審議・決議報告　2024年5月18日（土）

●第３７期第１回理事会審議・決議報告　2024年4月20日（土）

１．第３７期管理組合役員体制と検討課題について
　・理事長より役員体制及び役職、部会担当が報告され決議が取られた　【決議】

２．工事関係について
　・防犯カメラについて：防犯カメラのリプレースが５月７日～１０日に行われると報告があった。
　・雑排水管清掃について：管理会社より施設部会で雑排水管清掃業者の検討が行われ、様々な観点からT社を選任し、
　　変更するということで決議が取られた。　　【決議】
　・大規模修繕工事について：施設部会長より大規模修繕工事の今後の大まかな方向性が説明された。
　・給排水管調査について：日鉄コミュニティ作成の給排水管調査方法と見積り金額が報告され、次回施設部会で内容と
　　価格の再検討を行う事とした。
　・インターフォン更新工事について：管理会社より工事スケジュールおよび居住者配付書面の説明が行われた。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　・フォースピア地下雨水貯留槽用の排水ポンプの音について：管理会社より排水ポンプ交換のための３社見積りが提出され、
　　最安値のT社への発注の決議が取られた。　　【決議】
　・セカンドピアエレベーター点検時指摘事項について：エレベーター機械室の床と天井に漏水の痕跡があり、
　　屋上からの漏水の可能性を含め原因の特定を急ぐこととした。

３．部会報告
　・各部会長の紹介があり、５月開催予定の防災訓練について説明があった。

４．月次管理業務報告
　・管理会社より管理事務報告および管理会計報告と管理費等の未収報告がされた。　　

Top Page へ戻る