セソール川崎京町ハイライズ
理事会議事録要約版
セキュリティ確保のため内容は簡略化しています。
●第３６期第11回理事会審議・決議報告 2024年2月17日（土）
１．次年度（2024年度）の役員選出について
・理事長より現時点での次年度役員の選出状況が報告された。
２．工事関係について
・防犯カメラについて：管理会社よりレンタル見積りが3社とられ、最安値のD社の導入で決議を取ることとした。 決議
・雑排水管清掃について：管理会社より３社の見積り内容の経過報告がされた。現状の排水管状況の調査に時間を要しているようだ。
・大規模修繕工事について：理事長より「大規模修繕工事の大型の補助金情報」について簡単な説明があった。
・管理センターディスプレイ設置について：理事長より管理センター2階会議室に75インチディスプレイを導入する件について説明があり、
導入に関する決議が取られた。 決議
・フォースピア地下雨水貯留槽用の排水ポンプの音について：管理会社より排水ポンプ交換のための見積りを３社へ依頼し、
その経過が報告された。
・駐車場出口ハンガードア改修工事について：管理会社よりハンガードア更新の見積りが取られた。高額なため価格交渉が行われ、
急を要するので決議が取られた。 決議
３．総会について（上程議案確認、当日の役割分担確認）
・第３６期定期総会を３月１７日（日）１３時３０分から１６時の時間帯で開催すると報告があった。
・管理会社と理事長より１０の上程議案の詳細説明があった。
・総会当日の役割分担が大まかに決められた。
４．部会報告
・理事長報告①セソール目安箱に投函された意見書の内容が報告された。
・理事長報告②２０２３年管理組合事業報告の概略が説明された。
・理事長報告③管理センター警備体制の変更と料金体系の変更の説明があり、CSP（セントラル警備保障）の値上げを受け入れる
決議が取られた。決議
５．月次管理業務報告
・管理室より３カ月にわたる「ねずみ捕獲対策」の詳細説明がされた。
・管理会社より管理会計報告と管理費等の未収報告がされた。
・管理会社より２０２３年度の管理事務報告がされた。
●第３６期第10回理事会審議・決議報告 2024年1月27日（土）
１．次年度（2024年度）の役員選出について
・各棟委員長より現時点での次年度役員の選出状況が報告された。
２．工事関係について
・防犯カメラについて：管理会社より施設部会での業者プレゼンの結果報告があり、もう1社見積もりを取った上で、
最終決議を取ることとした。
・雑排水管清掃について：管理会社より2社の見積り内容が報告され、次回施設部会までに整理された形で見積り提示されることとなった。
・インターフォン設備改修アンケートについて：管理会社よりインターフォン設備改修のアンケート修正内容が報告され、
2月早々全戸投函されることとなった。
・大規模修繕工事について：担当理事より大きな進展はないと報告された。
・管理センターディスプレイ設置について：管理会社より管理センター2階会議室に75インチディスプレイか天吊り型プロジェクターの
見積を取得していることが報告された。
・フォースピア地下雨水貯留槽用の排水ポンプの音について：管理会社よりフォースピアピロティ地下の雨水貯留槽用の排水ポンプ交換
のための見積がとられていることが報告された。
・4—302号室の排水竪管つまりについて：管理会社より全棟の排水竪管の高圧洗浄を検討している旨が報告された。
・遊具点検指摘事項について：管理会社より一部遊具の安全確保のための補修を依頼している旨が報告された。
・駐車場屋上のポールコーン修繕案件について：管理会社より駐車場屋上の4本のポールコーンが経年劣化で倒れているところもあり、
修繕見積りの検討後決議が取られた。 決議
・スタジオエアコン取替案件について：管理会社よりスタジオエアコンの故障による取替見積りが提示された。
業務用か家庭用かの選択はあるものの急を要するので51万円の見積を上限として導入の決議が取られた。決議
３．部会報告
・車両部より、自転車駐輪場登録申請の経過が報告された。
・生活担当理事より「第1回棟別シニア会議」の状況報告がされた。
103名が動員され、参加者より評価の声が多く聞かれた。
・広報部会よりセソール便りの発行について報告された。
・理事長報告①全体口管理費の値上げについて検討している旨が報告された。
・理事長報告②警備費用の値上げ交渉について報告され、各理事からの意見の聞き取りが行われた。
・理事長報告③管理組合運営の健全性確認を目的にマンション管理士相談費用を計上したいと報告があった。
・理事長報告④アリーナにWi-Fi環境の整備を行いたいと報告があった。
・理事長報告⑤理事会内懇親会開催の検討をしていると報告された。
・理事長報告⑥福祉委員会の協力費を本年度から中止することが報告された。
・理事長報告⑦駐輪場の料金改定を来年度より行うと報告された。
４．管理費等の長期未収者への法的手続き等の対応について
・管理会社より未収金の回収過程の報告があった。各理事より多くの意見が交換され未収期間と同時に未集金額をしっかり把握し、
早めに法的手続きを取れる様にすべきとの意見が出された。多額の未収金が発生している居住者に法的手続きを取る決議が取られた。決議
５．ネズミ対策について
・管理会社より3カ月のネズミ捕獲対策の結果報告があり今後の継続対策の有無が検討された。
1年間ネズミ捕獲対策を延長する決議が取られた。決議
６．月次管理業務報告
・管理室よりゴミ置き場の回収空き缶の盗難が発生したり、粗大ごみの無料収集業者（無認可）によりゴミ回収で混乱を期している
との報告があった。
・管理会社より管理会計報告と管理費等の未収報告がされた。
・管理会社より管理委託契約の始期の変更の依頼がなされた。
●第３６期第９回理事会審議・決議報告 2023年12月16日（土）
１．次年度（2024年度）の役員選出について
・理事長より各理事の負荷を分散する必要を鑑み、各棟理事を4名から5名へ増やし、副理事長を１名から２名体制とする提案が
示された。
・役員の任期変更も含め、総会に向けて管理規約の改正を検討します。
２．工事関係について
・雑排水管清掃費用の改定について 担当業者より雑排水管清掃費用の大幅な改定要請があったが品質や対応を含め、
様々な観点から検討を進めていく必要があると報告された。
・インターフォン設備改修について 管理会社よりインターフォン工事の居住者への事前アンケートの内容の説明があった。
・1－507号室天井からの漏水について 管理会社より1-607号室、507号室にまたがる横引き管からの漏水であり、
長期間、台所、風呂、洗濯機が使用できていない為、年内修繕に向け、理事長の許可を取り、工事の依頼をかけたと報告があった。
事後になるが決議が取られた。 【決議】
・大規模修繕工事について 北島理事より「建物劣化・排水管調査業務、組合方針策定補助業務見積り要綱」の策定を管理会社へ
依頼した。それに基づき事前に選定した数社から見積もりを取り、検討すると報告があった。
・フォースピア地下雨水貯留槽用の排水ポンプの音について 管理会社より雨水貯留槽ポンプの状況確認と修繕内容の報告があり、
振動の伝わる居住者には様子を見てもらうように依頼をしていると報告があった。
・防犯カメラ更新について 管理会社より防犯カメラの更新に関して次回施設部会にて担当業者より具体的なプレゼンを受ける旨、
報告があった。
・非常用自家発電機用蓄電池交換について 管理会社より担当業者が2カ月に一度の頻度で自家用発電機を稼働させているので、
蓄電池交換に関しては時期尚早と判断すると報告があった。
・テレビ設備点検について 管理会社より年2回行われている、テレビ設備点検・電気設備点検・インターフォン点検は
法定点検ではない為、廃止したらどうかと提案があり、決議が取られた。 【決議】
・セカンドピアピロティ天井照明について 管理会社より先月決議されたセカンドピロティ天井照明の相見積もりの報告があった。
・ネズミ捕り作業の件 管理センター下ゴミ置場に大量のネズミが発生しており、ネズミ捕り業者から見積もりを取り、
急を要する為、発注した。事後決裁になるが、改めて詳細説明と決議が行われた。 【決議】
・遊具点検について 2年に一度の遊具点検でC判定の指摘を受けた個所の修繕見積もりを取ったが、高額なので検討を要すると
理事会で判断された。
３．部会報告
・車両部より、車両部会の内容報告と複数の改善提案の報告、自転車駐輪代金の改定提案の報告がなされた。
・生活担当理事より「第1回棟別シニア会議」の状況報告がなされた。
・IT化について 理事長より管理室、自治会室、スタジオのPCにMicrosoft365Familyを導入することや会議室へ
75インチディスプレイの設置など今後のIT化の方向性の説明があった。
４．管理費等の長期未収者への法的手続き等の対応について
・法的手続きを弁護士事務所へ依頼する決議が取られた。 【決議】
５．総会までのスケジュール
・管理会社より第36期定期総会を3月17日に行う予定であることと、それまでの詳細スケジュールが報告された。
６．月次管理業務報告
・管理センターより管理事務報告が行われ、本年度の給排水トラブル30件に特化したデータの説明があった。
・管理会社より管理会計報告と管理費等の未収報告がされた。
７．その他
・理事長より管理組合理事のマネジメント保険の内容説明があり、契約締結に関する決議が取られた。 【決議】
・居住者から投稿された「排水管洗浄に関するお願い事項」の説明が理事長より行われ、現状の問題点や改善の必要性について
議論された。管理会社により今後の対応が検討される。
●第３６期第８回理事会審議・決議報告 2023年11月18日（土）
１．工事関係
・インターフォン設備改修について
インターフォン施工にあたって居住者アンケート内容と工事スケジュールの確認が行われました。
・大規模修繕工事について
北島理事より管理組合幹部と自治会幹部の打ち合わせを行い、大規模修繕工事の方向性を決める為の
コンサルタント会社入札の準備を進めているとの報告がありました。
・4-207号室トイレ排水の便器封水跳ね上げ対策について
管理会社より現状の取り組みと経過の報告がありました。
・防犯カメラ更新について
管理会社より長期レンタル中の防犯カメラの更新に関して、数社から提案を受けている旨、報告がありました。
・セカンドピアピロティ天井照明について
管理会社よりセカンドピアピロティ照明の老朽化による交換に関する見積りが提示され、決議が取られました。
相見積もりを取ることを条件に承認されました。 決議
・テレビ設備点検について
管理会社より点検業者から指摘を受けている件に関して、詳細を確認するための連絡が取れず、次回報告となりました。
・4-402、302号室の排水竪管調査について
管理会社より排水竪管の内視鏡調査の見積り提示がされましたが、５０２、２０２号室の状況を確認後、
対処するという方向性になりました。
２．部会報告
・車両部より、２月１７日、１８日両日に自転車駐輪場、共用自転車登録を行うとの報告がありました。
・生活担当理事より管理組合、自治会合同による高齢者が安心して暮らしていくことを目的とした
「第1回棟別シニア会議」を開催することが報告されました。
３．管理費等の長期未収者への法的手続き等の対応
・管理会社より来年7月に時効が成立する長期未収者に関して、法的手続きを行う旨が報告されました。
４．次年度以降の管理費会計収支予算
・管理会社より第37期予算素案（たたき台）について報告がありました。
５．遊具点検結果報告
・管理会社よりセソールパークの遊具8点の定期点検結果が報告され、5点でC評価（異常があり修繕または対策が必要）
を受けました。修繕見積もりの依頼を早急に行うとの事です。
６．月次管理業務報告
・管理センターより管理事務報告が行われ、今年に入り排水管のトラブルが急増している件と管理センターゴミ置場での
ねずみ撃退の経過報告がされました。
・管理会社より管理会計報告と管理費等の未収報告がされました。
７．その他
・理事長より管理センター２階会議室に液晶モニター等の設置を検討しているとの報告がありました。
・理事からコロナ対応の最新版の判断基準を示してほしいという依頼がありました。
●第３６期第７回理事会審議・決議報告 2023年10月21日（土）
１．管理費等の長期未収者への法的手続き等の対応についてK&K PARTNERS法律事務所より回収のフローの詳細説明がありました。
管理組合にとってはリスクが低く、確実な方法と思われます。要検討。
２．工事関係について
・インターフォン設備改修について 管理会社より最終比較検討図が配られ、決議が取られました。
予算内で見積もられたT社に決定しました。 決議
・消防設備点検時指摘事項改善工事について 消防設備点検業者㈱東峰さんより改善工事見積もりの内容説明があり、
決議が取られました。 決議
・CATVエンコーダーの更新について 副理事長より更新の経緯の説明があり、機器発注に関する決議が取られました。 決議
・大規模修繕工事について 北島理事より、まずは管理組合、自治会幹部６名による準備委員会を発足する旨が報告されました。
・4-207号室トイレ排水の便器封水跳ね上げ対策について 管理会社より現状の取り組みと経過の報告がありました。
・フォースピア地下雨水貯水槽用の排水ポンプの音について 管理会社より現状の問題点と今後の対策について説明がありました。
・２ndピア６号室系統給水管漏水被災住戸の内装復旧工事について 管理会社より内装復旧工事終了の最終結果報告がされました。
・駐車場事故による壁修復について 管理会社よりスカイパーキング内の自損事故による壁復旧の結果報告がされました。
・エレベーター設備について 管理会社よりエレベーター法定点検で指摘を受けている箇所に関する説明がされました。
３．部会報告
・車両部より、１１月中に２回車両部会を開きたいとの話がありました。
・広報部より、せそーるだよりの原稿執筆依頼をする旨の報告がありました。
・IT化に関して管理センターのWi-Fiと２F会議室モニターの整備について説明がありました。
・グリーンクラブの活動報告および会計報告について説明がありました。
・マンション管理や自治の改善を目的に「ご意見箱」の設置について説明がありました。
・前理事長への功労金について報告があり、承認されました。
・セカンドピア中田理事が引っ越しに伴い、理事を退任されることが報告されました。
・ガス検知器に関する現状報告がありました。
４．一部点検費及びCSP警備費の値上げの要請について
・設備定期点検業者より値上げの要請について報告がありました。
・CSPより警備体制の変更とそれに伴う値上げの要請報告がありました。
５．月例管理業務報告
・管理室長より管理事務報告が行われ、管理センター下ゴミ置場付近で、ねずみの繁殖が急激に進んでおり、
捕獲業者と相談を進めている旨が報告されました。
・管理会社より管理会計の説明と会計監査の案内がありました。
●第３６期第６回理事会審議・決議報告 2023年9月16日（土）
１．工事関係について
・大規模修繕工事準備について 北島理事より前回の大規模修繕工事の履歴を参考に、今後の大まかな進め方の説明と
大規模修繕準備委員会を立ち上げる方針であることが報告されました。
・インターフォン設備改修について 管理会社より、各社の見積が出そろい予算内で価格提示のあった業者へ、
次回の施設部会で最終プレゼンを依頼する予定だと報告がありました。
・4-207号室のトイレ排水の便器封水跳ね上げ対策について 直近の改善工事の報告と対策結果が報告されました。
・管理センター夜間警備用パソコン更新について 理事長よりパソコン本体の入れ替えではなくて不良部品交換で
対応することが報告されました。
２．管理費等の長期未修者への法的手続き等の対応について
・管理会社より未収報告書の詳細について、個別交渉で支払い計画書を提出していただいたケースや即入金されたケース、
内容証明郵便を送るも反応がないなどのケースが報告されました。また長期間コンタクトができていない案件対策として
訴訟を検討している事も話されました。
３．部会報告
・広報部会に関して副理事長より長らく中断されていたセソールだよりの発行を2024年1月に行いたいとの報告がありました。
・生活担当理事より高齢者への具体的な対応を自治会と連携を密にして行いたいとの報告がありました。
・車両部会長より次回自転車駐輪場登録に向けてのおおまかなスケジュールが報告されました。
・予算担当理事より次期予算策定の流れと管理会社へ管理会計に関する質問が複数なされました。
４．月例管理業務報告
・管理室長より設備保守点検結果報告、転出入報告、施設利用状況報告などが行われ、駐車場の空きスペースが
ピーク時より60台以上減っている現状が話されました。また20万円以下の理事長決裁の修繕工事の履歴報告が行われました。
合わせて管理会社より管理会計の詳細が説明されました。
５．その他
理事長より管理センター内のWifi整備やIT化促進計画などを含む、新しい理事会の方向性について説明がありました。
多くの議論が交わされた理事会となりました。
●第３６期第５回（臨時）理事会審議・決議報告 2023年8月19日（土）
１．理事長の選任について
・西原理事長の欠席により、浦山副理事長が議長を務められました。理事１５名の内１１名が参加され、
臨時の理事会は成立しました。
・浦山副理事長より今回新たに理事長を選任するに至った経過が報告され、新理事長の推薦が募られました。
そんな中、唯一の案件として浦山副理事長より水越理事が推薦されました。
・推薦を受けた水越理事から理事長を受けるにあたっての思いや考えが語られ、新理事長選任の決議が取られました。
参加理事全員の賛成が得られ、水越新理事長の選任は決議されました。
２．今後の理事会体制と運営について
・９月１日付けで理事長に選任された水越理事から今後の運営方法と体制について説明がありました。
・従来の理事長の仕事の一部を副理事長、理事長補佐（新設）、生活担当（新設）、予算管理担当（新設）の４役に分担し、
委嘱する考えが話されました。副理事長は従来通り浦山理事、理事長補佐に北島理事、生活担当に駕籠島理事、
予算管理担当に黒田理事が指名されました。以上の新体制に理事長の職務の一部を委任することに対する決議が取られ、
満場一致で決議されました。
・新しく設置される理事長補佐、生活担当、予算担当と副理事長へそれぞれ委嘱される業務内容の説明があり、
重要な検討事項を理事長と上記４役との５役会議で進めて行くことが話されました。
・次回理事会は９月１６日に行われる予定で、施設部会やその他の会議の開催に関しても説明がありました。
●第３６期第４回理事会審議・決議報告 2023年7月15日（土）
１．管理費等引き落とし変更について（進捗報告）
・管理会社より会計システムの切り替えが完了したことと、初回の引落が８月７日になることが報告されました。
２．インターホン設備改修について
・管理会社よりアイホン社の商品群から「らくタッチdearis」を選択した理由が説明され、前回見積り提出された４社の内、
金額が安かった２社へ価格交渉を行った結果も説明されました。またPanasonic社の見積も公開されました。
次回、最安値を提案された業者へプレゼンを行ってもらう予定です。
３．２ndピア自動扉部品改修工事について（定期点検時不具合対応）
・管理会社より自動ドアの不具合内容、改修工事内容、見積り金額の説明があり、決議が取られました。 決議
４．管理センター夜間警備用パソコン更新について（故障対応）
・管理会社より夜間警備用のパソコン使用用途、修繕内容、見積金額が説明され、パソコンの性能、見積りの再提案依頼中
であることが報告されました。
５．前期修繕工事の進捗・完了報告
・「2ndピア６号室系統給水管漏水被災住戸の内装復旧工事」6/17内装復旧工事対象５住戸中の工事実施の３住戸から苦情と
要望書の提出があり、工事会社から回答書が提出されました。それについて関係者で打ち合わされた内容が報告されました。
・「防水ドアの防水試験時水漏れ対策について（完了報告）」理事長から防水ドア設置の経緯、設置工事・試験内容の経過
および結果報告がなされました。
・「４-207号室トイレ排水の便器封水跳ね上げ対策（進捗報告）」管理会社より対策の経緯が説明され、理事長より今後の
予定が報告されました。
６．現事長の今後の予定ついて
・理事長より引継ぎ内容として理事会関連、防災関連、修繕工事関連、定例会議関連、少額工事の決裁業務、
その他の決裁事務について説明がありました。
７．次の理事長の選任について
・８月１９日（土）に臨時理事会を開催し、次期理事長の選任が行われる予定になりました。
８．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告、清掃業務・警備報告がありました。
・管理会社より会計、未収報告がありました。
●第３６期第３回理事会審議・決議報告 2023年6月17日（土）
１．管理費等引き落とし変更について（進捗報告）
・管理会社より各住戸の口座を他の金融機関に変更を希望される方からの「預金口座振替依頼書」の提出が３３９件あり、
各種支払い引落口座は変更中、旧管理組合口座（三菱信託）の解約は準備中との報告がありました。
２．インターホン設備改修について
・管理会社より現行のアイホン社製インターホン改良品の改修工事の４社の見積り内容の報告がありました。
見積金額が高額のため、今後、アイホン社製低価格仕様品や他社製システムの見積りを取り、減額検討の予定です。
３．第3回大規模修繕工事の対応について
・管理会社より前回2011年の大規模修繕の工事内容の概要、前回工事後8年目点検時不具合の今回対策予定工事内容、
建物劣化調査の概算見積及び工事費の概算検討に必要な2015年からの建設物価指数の報告がありました。
・理事長より物価上昇補正係数を見直した長期修繕計画表2023年6月案とそれに基づく資金繰り計画の説明がありました。
４．自主防災訓練のアンケート結果報告（防災部会報告）
・理事長より5月28日に実施した自主防災訓練のアンケート結果について、洪水時浸水対策訓練（止水ブロック積み）が
下評価以外は上・中評価で多くの訓練が評価されたが、同訓練は今後、対策方法を見直し、次回からは実際の災害時に
対応した運用関係の訓練を追加予定との報告がありました。
５．管理組合の運営方法改善の提案書について
・理事長より予算重点課題検討会で意見書の質問.指摘事項への提案者からの回答・説明があり、多く出席者は提案者の説明に
理解を示されたため、本件の審議は終了し採決を提案するとの報告がありました。
しかし、理事長自身は提案者の説明内容は不十分のため提案書には反対との説明がありました。
・採決の文章表現と理事長の反対意見について検討後、「管理組合改善専門部会を設置し管理組合の運営方法改善の提案書の
提案内容を検討する」案を採決の結果、賛成多数で決議しました。 決議
・理事長より「同案が賛成多数で決議されたため、今後の理事会における専門部会提案事項の審議時の混乱を避けるため、
来月7月理事会を最後に8月31日付で、理事長職と理事を辞任することにします。」との辞任表明がありました。
６．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告、清掃業務・警備報告がありました。
・管理会社より会計、未収報告がありました。
●第３６期第２回理事会審議・決議報告 2023年5月20日（土）
１．管理費等引き落とし変更について（進捗報告）
・管理会社より各住戸の口座を他の金融機関に変更を希望される方からの「預金口座振替依頼書」の提出が締切日5月10日までに299件あり、
管理組合の口座はみずほ銀行の決済性普通預金の３口座（収納・保管・積立金）の開設が完了したとの報告がありました。
２．インターホン設備改修について
・現行のアイホン社製インターホンシステムは2005年12月導入後15年以上が経過し、最近修理件数が増加していること及び
同社から2023年4月1日以降には修理対応終了の連絡が来ているため、管理組合では今年度に設備の改修を予定しています。
・管理会社より工事提案のあったT社の「リニューアル提案書」で現状と改修後の設備の機能・仕様の説明がありました。
改修対象の設備は各住戸のモニター付親機・玄関子機、共用部のエントランス集合玄関機・管理室親機・集中制御装置等です。
今後複数社から相見積りを取り、機種・仕様の選定を進める予定です。
３．第3回大規模修繕工事の対応について
・管理会社より大規模修繕工事計画推進にあたって
①一般的な手順（建物劣化調査・修繕計画策定・工事施工）
②標準的な工事内容（足場仮設・窓打継目地シーリング、建物高圧洗浄、同塗装、床防水）
③工事発注方式（設計監理方式、責任施工方式、総合元請方式）と契約形態などの説明がありました。
・理事長より長期修繕計画表で第３回大規模修繕工事を２年後（２０２５年）に予定のため、前回第2回大規模修繕工事の準備事例を
参考にした準備日程案（工事内容の確認、修繕積立金の資金繰り、建物劣化調査等）の説明があり、今後は同案の手順で準備を進める予定です。
４．管理組合の運営方法改善の提案書について
・提案書提出理事より提案の背景・目的・実施項目などの説明及び提案書に対する意見書提出者5名より提案項目への質問・意見・
検討結果・指摘事項などの説明があり、6月の予算重点課題検討会、理事会で再審議することにしました。
５．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告、清掃業務・警備報告がありました。
・管理会社より会計、未収報告がありました。
●第３６期第１回理事会審議・決議報告 2023年4月15日（土）
１．第３６期管理組合役員体制と検討課題について（役職・部会担当）
・理事長より今期の理事長・副理事長・会計担当理事・各専門部会長（施設・防災・環境・車両・広報）、
及び各理事の所属部会選任の提案があり、理事長・副理事長の選任については多くの意見がありましたが、
提案内容を賛成多数で決議しました。 決議
・管理組合組織運営体制、理事会年間予定表の説明がありました。
２．管理費等引き落とし方法の変更手続きについて（総会承認事項の進捗報告）
・管理会社より3月の定期総会で承認された管理費等引き落とし方法の変更について、集金代行会社（みずほファクター）口座への
変更手続きの説明があり、変更手続き用書類（預金口座振替依頼書）を4月20日ころに管理会社から全区分所有者あてに送付予定です。
・現状の引き落とし口座「三菱UFJ信託銀行」を他の金融機関の口座に変更を希望される方は同書類を5月10日までに提出が必要です。
なお、現状の口座を継続される方は書類の提出は不要との説明がありました。
・集金代行会社への初回振替日は２０２３年８月７日ころの予定です。
３．5/2８自主防災訓練について（防災部会報告）
・開催時間は昨年と同じ９時４５分～１１時３０分(一般者)。訓練内容は前回実施のアリーナ避難所訓練の他に
洪水時浸水対策（止水ブロック積み）訓練が追加されました。洪水時に敷地境界の開口部からの泥水流入を想定して、
今回の訓練場所はアンダーパス東口と4thピア1階室南です。
４．防災マニュアル本部編202３年4月版配布
・防災マニュアル本部編202３年4月改訂版が配布され、理事長よりマニュアル冊子の概要説明がありました。
また、管理組合と自治会役員は災害対策本部要員として登録されているので、大地震や災害発生時の緊急対応が必要な場合の、
とるべき行動についての説明がありました。なお、自治会役員にも配布予定です。
５．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告、清掃業務・警備報告がありました。
・管理会社より会計、未収報告がありました。
●第３５回定期セソール総会及び棟総会終了報告書 総会開催日：2023年3月19日（日）
平素は管理組合の運営業務にご理解とご協力を頂き厚く御礼申し上げます。
さて、去る３月１９日（日）開催の定期総会及び棟総会にご出席をいただき、誠にありがとうございました。
皆様のご協力によりまして、大多数の賛同を得て全ての議案が可決承認されました事をご報告申し上げます。
議案の詳細等につきましては、今後、議事録を管理事務所に保管致しますのでお手数ながらそちらを閲覧頂けますようお願い致します。
記
１.議決権総数：５４１名 組合員総数：５３０名
２.出席議決権数：４０８名
（出席２７名 委任状５８名 議決権行使３２３名）
３. 全体総会議案
第１号議案 第３５期管理組合事業報告並びに第３５期セソール管理費等収支決算承認の件
第２号議案 管理費等引き落とし方法の変更並びに管理組合口座統合の件
第３号議案 管理規約第２５条第3項で定める損害保険で支払われない内装復旧工事費用に関する細則 制定の件
第４号議案 第３６期管理組合事業計画案並びに第３６期セソール管理費等収支予算案承認の件
第５号議案 第３６期役員選出承認の件
第６号議案 管理委託契約更新承認の件
４. 棟総会議案
第１号議案 第３５期棟別管理費等収支決算承認の件
第２号議案 第３６期棟別管理費等収支予算案承認の件
第３号議案 第３６期棟委員選出承認の件
第４号議案 管理費等引き落とし方法の変更に伴う各棟管理組合口座統合の件
●第３５期第10回理事会審議・決議報告 2023年2月18日（土）
１．定期総会議案について
・管理会社より議案書の議案内容及び資料の確認状況の説明がありました。
・セソール総会
第1号議案 第35期管理組合事業報告並びに第35期セソール管理費等収支決算承認の件
第2号議案 管理費等引き落し方法の変更並びに管理組合口座統合の件
（現行のNTT東日本のISDN回線サービス終了に伴う新システムへの変更）
第3号議案 管理規約第25条第３項で定める損害保険で支払われない内装復旧工事費用に関する細則制定の件
（昨年8月2ndピア給水管漏水被害復旧の保険対応後の不足費用対応の細則）
第4号議案 第36期管理組合事業計画案並びに第36期セソール管理費等収支予算案承認の件
（管理組合事業計画案については、理事会当日に追加事項の要望があり、理事会後に別途協議することにしました。）
第5号議案 第36期役員選出承認の件（新任9名、再任11名）
第6号議案 管理委託契約更新承認の件
・各棟総会
第1号議案 第35期棟別管理費等収支決算承認の件
第2号議案 第36期棟別管理費等収支予算案承認の件
第3号議案 第36期棟委員選出承認の件（全棟で新任9名、再任11名）
第4号議案 管理費等引落方法の変更に伴う各棟管理組合口座統合の件
（セソール総会第2号議案の棟関係事項）
同上議案の採決では別途協議の管理組合事業計画案を除きセソール総会議案と各棟総会議案を総会議案とすることを採決の結果、
賛成多数で決議しました。決議
２．車両部会報告
・車両部会長より来年度自転車登録受付状況の報告がありました。
３．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告、清掃業務報告、警備報告がありました。
・管理会社より会計、未収報告がありました。
４．退任役員について
・今期で退任される役員の方々から、退任の挨拶がありました。
●第３５期第９回理事会審議・決議報告 2023年1月28日（土）
１．来期の管理組合理事長候補の選任について
・来期理事長候補者推薦の2回目のアンケート結果、３名の方が推薦されましたが、来期は退任予定、
仕事が多忙との理由により３名共辞退されました。
・理事長候補は総会後の来期の新役員で決めるべきで今期に決めるべきでない、来期は経験者が多く退任し
新任が多くなり心配等の多くの意見がありました。
・理事長より今回のアンケートによる推薦候補者3名全員が辞退したため、内規及び管理規約第42条により
現理事長の任期延長の決議の提案があり、現理事長の任期延長を賛成多数で決議しました。 決議
２．長期修繕計画見直しに伴う第3回大規模修繕計画の資金繰りについて
・理事長より前月の長期修繕計画表を過去の年度の決算額に合せ見直した2023年1月案について修繕積立繰越金の
減額と工事費の増額により第3回大規模修繕時の3・4・５ピアの修繕積立金の赤字額が増額となったとの説明、及び
・第3回大規模修繕時の赤字額の資金繰りについて、前回第2回大規模修繕時の赤字額の資金繰り内容を参考に検討結果、
前回同様に各口の管理費口残高の一部を修繕積立金口へ振替と全体口の修繕積立金から各棟口への還付金で対応することで、
修繕積立金の値上げや住宅金融支援機構からの借入金は不要との説明と最近の資材価格や工賃は上昇傾向にあるため、
今後、具体的な工事内容と実勢見積価及び実施時期等を見直す予定との説明がありました。
３．定期総会議案について
・管理会社より議案書案の説明がありました。
第1号議案 第35期管理組合事業報告並びに第35期セソール管理費等収支決算承認の件
第2号議案 管理費等引き落し方法の変更並びに管理組合口座統合の件
第3号議案 管理規約第25条第３項で定める損害保険で支払われない内装復旧工事費用に関する細則制定の件
第4号議案 第36期管理組合事業計画案並びに第36期セソール管理費等収支予算案承認の件
第5号議案 第36期役員選出承認の件
第6号議案 管理委託契約更新承認の件
４．２ndピア６号室系統給水管漏水被災住戸の内装復旧工事について（進捗報告）
・管理室より1月16日に606号室工事が開始されたとの報告がありました。
５．車両部会報告
・車両部会長より来年度自転車登録受付体制と申請書受付状況報告がありました。
６．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室・管理会社より管理事務報告、会計報告がありました。
●第３５期第８回理事会審議・決議報告 2022年12月17日（土）
１．来期の管理組合理事長候補の選任について
・理事長より先月理事会後の推薦候補者による互選会結果、代表候補1名推薦の報告がありましたが、
その後に本人から諸事情により辞退の申出があり来月理事会で再度推薦候補者のアンケートと互選会を行うことにしました。
２．管理センター取扱い現金のキャッシュレス化について
・管理室より電子機器端末の運用について、12月1日より完全キャッシュレス化へ問題なく移行したとの報告がありました。
３．長期修繕計画の見直しと来期予算案について
・管理会社より前月提示した来期予算案の一部見直しの説明がありました。
・理事長より全棟表示の長期修繕計画表のしくみの説明と今期までの実績値と来期予算案により見直した2022年12月案の
説明がありました。
４．定期総会議案について
・管理会社より第35回定期セソール総会・棟総会は来年３月１９日(日)１３時３０分～予定、通常以外の議案は
管理費等引き落し方法の変更並びに管理組合口座統合の件、管理規約第25条第３項で定める損害保険で支払われない
内装復旧工事費用に関する細則、各棟口座統合の件との説明がありました。
５．２ndピア６号室系統給水管漏水被災住戸の内装復旧工事について（進捗報告）
・管理会社より保険会社の被害認定内容に基づいた工事会社の再見積金額と再見積後の損害保険で支払われない管理組合負担金額の
提示がありました。
・理事長より再見積金額と管理組合負担金額は減額効果ありと判断し先月理事会の仮発注金額決議に基づき１２月初に発注依頼済の
報告がありました。
６．５-１４０１号室洗面室天井排水通気管漏水対策について
・管理会社より同上部共用排水横菅継手腐食穴から管内の結露水が漏水し天井・壁等濡れシミが発生、応急で水受設置の報告と
修繕工事見積書の提示があり、検討結果、J社に依頼することを賛成多数で決議しました。決議
７．２ndピアエントランス１内２段階段のバリアフリー化について
・理事長より１２月４・５日の住民説明会と③階段・スロープ・踊場併設案の実用性評価会の結果、スロープ前の踊場の方向変換は
踊場が狭く旋回が難しいため、評価会後のアンケート調査で多くの人が利用したくないと回答のため、施設部会では③案は不採用、
④踊場恒久案採用との報告がありました。
８．車両部会報告（来年度自転車更新手続き）
・理事長より来年度の自転車登録日程は登録申請書の配布・掲示は１月上旬、申請書の提出締切は１月23日、登録受付は２月18日（土）、
19日（日）、シールは現行の黄色/緑色シール上に青色図柄シールを貼る、登録用紙は今年度と変更なしの場合変更なしに〇、
申請表内記入不要の報告がありました。
９．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室・管理会社より管理事務報告、会計報告がありました。
●第３５期第７回理事会審議・決議報告 2022年11月19日（土）
１．来期の管理組合理事長候補の選任について
・来期の理事長候補の推薦候補者アンケート用紙を回収・集計結果、5名の候補者が推薦され、
理事会終了後、推薦候補者による互選会が開催されました。
2．管理センター取扱い現金のキャッシュレス化について
・管理室より電子機器端末の運用について、カード利用者は75％に上昇。予定通り12月1日より完全キャッシュレス化へ
移行の説明がありました。
３．次期予算素案について
・管理会社より管理費口は今期の電気料増額に伴い来期予算は増額、修繕積立金口は新規にインターフォン機器更新、
アリーナ部分修繕費用繰越、CATV機器の変調器及び設備パーツ一式更新繰越等の説明がありました。
４．２ndピア6号室系統給水管漏水事故後の対応について
・管理会社より被災住戸の内装復旧工事について保険査定結果報告があり、工事業者による見積金額より保険金が低額のため、
管理規約第25条の「損害保険で支払われない内装復旧工事費用」として管理費等で支払うことになりますが、
内容を定めた細則がないため「細則制定案」を作成し検討結果「細則制定案」を次期総会議案とすることを賛成多数で決議しました。決議
・管理センターより漏水事故の被害拡大の一因として発生から給水元栓を閉めるまでに約2時間かかったので、
対策として短時間で給水元栓が閉められるよう「給水管漏水緊急対策マニュアル」作成と内容の説明がありました。
・管理会社より漏水源の8階給水バルブと類似構造の１stピア・２ndピア8階給水バルブ継手計16か所の更新工事の見積と説明があり、
事故時の補修工事会社のTO社に依頼することを賛成多数で決議しました。 決議
５．4-207号室トイレ排水の便器封水跳ね上げ対策について
・管理会社よりトイレ排水立管と洗面室排水通気立管の間に天井空間を通じて塩ビ製通気管を設置し発生圧を逃がす工事の見積と説明があり、
排水管対策で実績のあるTA社に依頼することを賛成多数で決議しました。決議
６．２ndピアエントランス１内２段階段のバリアフリー化について
・理事長より恒久案を比較検討結果、床削り工事が必要な①全面スロープ案と②階段・スロープ併設案は工事費が過大のため採用は困難、
③床削り工事なしの階段・スロープ・踊場併設案の工事費は比較安価ですが踊場で方向変換が必要のため機材を試験設置し実用性を
確認予定との説明があり比較検討内容と結果について12月4日(日)午前10時から住民説明会を開催して説明しその後、
③案の実用性評価会を実施することにしました。
７．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室・管理会社より管理事務報告、会計報告がありました。
●第３５期第６回理事会審議・決議報告 2022年10月15日（土）
１．来期の管理組合理事長候補の選任について
・理事長より現理事長は昨年の任期4年時に理事会決議で1年延長して就任後5年となり今期で退任予定のため、
理事会内規（管理組合理事長候補選任に関する規定）により来期の理事長候補の推薦候補者アンケート調査を行う
との説明がありました。次回理事会でアンケート用紙を回収、集計、候補者による互選会を実施予定です。
２．管理センター取扱い現金のキャッシュレス化について
・管理室よりセンターでの支払いの電子機器端末の運用について、カード利用は先月と同じ約6割で順調に推移
との報告がありました。
３．ISDN回線サービス終了に伴う管理費等口座振替方式変更について
・管理会社より三菱UFJ信託、みずほ銀行以外の三井住友＋集金代行、横浜銀行、横浜銀行＋集金代行、
川崎信用金庫各案の手数料について比較検討結果、みずほ銀行＋集金代行会社案が比較的安価との報告がありました。
集金代行会社活用で組合員の銀行口座は全国内金融機関が選択可能となります。
・管理会社より管理組合口座を現行6口座から1口座に統合し手数料等を低減する場合の棟毎会計帳簿システムの
再構築改修費用の提示がありました。
・①管理費等口座振替方式変更先はみずほ銀行＋集金代行会社案
②管理組合口座を１口座に統合し手数料等の低減案及びシステム改修費用の管理組合費負担案
を次期定期総会議案とすることを決議しました。 決議
４．２ndピアエントランス１内２段階段のバリアフリー化について
・理事長より恒久案（全幅スロープ案・スロープ階段併設案）の図面と各案の仕様値等及びメリットとデメリット記載
の比較検討表の説明がありました。
・10/11施設部会でS社より床部のハツリ掘削が必要な恒久案は鉄筋の再構築・コンクリート打設・養生の概算工事期間は
1～2カ月必要との説明があり、工事作業中の通行止め対応の検討を早急に行うことにしました。
また、施設理事より居住者の方からいただいた意見の紹介がありました。
・理事長より工事が比較的容易なスロープ階段併設案(床削り工事なし)の追加提示があり、今後、実用性を検討することにしました。
５．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告、清掃・警備業務報告がありました。
・管理会社より２ndピア6号室系統給水管漏水被害住戸の復旧工事の見積金額の提示と保険会社の調査日程等の報告がありました。
・管理会社より会計、未収報告及び未収金回収方針の説明がありました。
●第３５期第５回理事会審議・決議報告 2022年9月17日（土）
１．管理センター取扱い現金のキャッシュレス化について（進捗報告）
・管理会社よりセンターでの支払いの電子機器端末の運用が8月1日から現金併用で開始、
カード利用は約6割で順調に推移との報告がありました。
２．ISDN回線サービス終了に伴う管理費等口座振替方式変更について
・管理会社より三菱UFJ信託に振込単価見直しを依頼したが減額変更なし、現行6口座(全体、1～5棟）を1口座統合の場合、
振込手数料は1/6に減額、帳簿管理上の書類は変換処置(費用要)で対応可能との説明がありました。
・三菱UFJ信託、代替案のみずほ銀行の他の金融機関にも検討依頼予定です。
３．２ndピアエントランス１内放尿問題について
・理事長より次の管理組合・自治会合同環境部会報告がありました。８月上旬にセカンドピアの管理組合全役員から
防犯カメラの録画映像の再生確認の要望があり、その後、理事長の承認手続きを行い、管理組合及び自治会の
環境関係責任者により、録画映像の再生確認作業を実施結果、５件の放尿行為と思われる不審行動をする人物を
セカンドピアの居住者の方と特定し、9月１2日、セカンドピア全エントランス掲示板に経緯・現場写真・防犯カメラ
録画再生結果の要約、警告文を記載したお知らせを掲示しました。
４．２ndピアエントランス１内２段階段のバリアフリー化について
・理事長より応急対策の踊場設置(設置後部分修正済)及び外側の仮設段差プレートはその後特に不具合ないため
正式設置とするとの説明がありました。
・恒久案の全幅スロープ案と階段スロープ併設案は今後、仕様、工事費用等の検討を実施後、住民説明会・アンケート
調査等により案を集約し、今期内に棟総会を開催し工事内容を決定予定です。
５．消防設備の連結送水管及び消防ホース耐圧試験について
・管理会社より上記の試験が2022年9月に法定で定められた3年経過のため早期実施が必要との説明と消防設備点検会社（T社）
から見積書の提示があり、採決の結果、賛成多数で決議しました。 決議
６．４-２０７号室トイレ排水不具合対策について
・管理会社より6月30日の対策工事は実施後に不具合が継続のため、今後の対策計画の説明がありました。
７．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告、清掃業務・警備業務の報告及びセカンドピア6号室系統給水管継手部の漏水不具合
に関する報告がありました。
・管理会社より会計、未収報告及び未収金回収の今後の方針の説明がありました。
●第３５期第４回理事会審議・決議報告 2022年7月16日（土）
１．管理センター取扱い現金のキャッシュレス化について（進捗報告）
・管理会社よりキャッシュレス決済機器端末の運用を8月1日から始めるとの報告がありました。
11月30日までは移行期間として現金併用となります。
２．ISDN回線サービス終了に伴う管理費等口座振替方式変更について
・2024年1月のISDN回線サービス終了に伴い、管理費の口座振替データ送受信サービスも終了となります。
その為代替えシステムへの乗り換えが必要となりました。
①三菱UFJ信託ネット口座振替
②三菱UFJ信託銀行のまま集金代行会社活用
③みずほ銀行に変更し集金代行会社活用の３つの提案を管理会社から受けました。
これから管理組合で検討を進めていくことになります。
３．２ndピアエントランス１内２段階段のスロープ化について
・理事長より7月9日に行われたスロープ化試験体験会の経過報告がなされました。施設部会理事からも体験会
アンケートの内容が報告されました。今後の予定として中間ステップ踊り場化案の具体的設置工事を進めることとなりました。
・外側段差の緩和案として段差スロープ品を試験購入し体験会を早急に実施することとなりました。
４．防水ドアの対策パッキン交換報告
・理事長より自家発電機室、キューピクル室、M1駐車場南口、駐車場地下設備機械室の防水ドア対策の経過報告と
今後の予定の説明がなされた。
５．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告、清掃業務・警備業務の報告があり、オブジェルームの再利用が開始されたことと、
２ndピア１エントランスの放尿問題の経過も報告された。
・管理会社より会計、未収報告がありました。また未収金回収の今後の方針も説明されました。
●第３５期第３回理事会審議・決議報告 2022年6月18日（土）
１．管理センター取扱い現金のキャッシュレス化について（進捗報告）
・キャッシュレス決済機器端末の申請手続きが完了し、今後、導入開始時期や使用可能なカード等についてご案内します。
２．洗車機のキャッシュレス化について
・理事長より比較検討表の６項目案のメリット、デメリット、対応案の説明があり、費用最小の「現行機をメダル仕様に
改修する」案を採決の結果、賛成多数で決議しました。 決議
３．２ndピアエントランス１内２段階段のスロープ化の要望について
・居住者からご家族が車椅子使用を始めたところ、エントランス内２段階段の昇降が困難なことに気づき、スロープ化の
要望書が出されました。
・スロープ化を検討結果、２段階段部の前後・周囲は壁に囲まれせまく、段差は300mmあるが、最長1200mmのスロープで傾斜角度1/4の
15度しか設置できないことがわかりました。これは介助者には負担がかかりますが狭い場所には適用可能な上がれる基準です。
・今後、早期に段差スロープ体験試験会を計画し、お知らせします。
４．駐車場の車両入口の樹脂製屋根板修繕工事について
・樹脂製屋根板の一部に大きな欠損と数カ所の小さな穴あきがあり、経年劣化のため、自然落下し通行車両に損傷を与える恐れがあるので、
屋根板全数を新品に交換する修繕工事の見積もりが2社からあり、比較安価のKN社を工事会社とすることを採決の結果、
賛成多数で決議しました。 決議
５．自主防災訓練のアンケート結果について（防災部会報告）
・理事長より５月２2日に実施した自主防災訓練のアンケート結果について、全訓練項目が上・中評価のため、評価されたと言えるとの
報告があり、今後、来期自主防災訓練までにアンケート意見への対応及び訓練の評価結果により防災関係の必要備品を購入・備蓄予定との
説明がありました。
６．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告、清掃業務・警備報告、駐車場内へのカラスの侵入・いたずら問題への対応等の報告がありました。
・管理会社より会計、未収報告がありました。また前月質問のあった未収金の会計処理方法について詳細説明がありました。
・２ピアエントランス１内奥の空きスペースの放尿問題について質問があり、理事長より、居住者の不始末と思われるが、
空きスペースへの侵入防止器具の設置と警告貼紙し、速やかに取り除き清掃するとの説明がありました。
●第３５期第２回理事会審議・決議報告 2022年5月21日（土）
１．管理センター取扱い現金のキャッシュレス化について（進捗報告）
・グリーンクラブ、自転車協力員への協力金の支払いや物品購入費用の支払いは各個人の指定口座への振り込みへと
切り替えが完了しました。小口の現金支払いは、キャッシュレス決済機器端末の導入審査待ちの状況で、
正式に決まり次第報告されます。
２．洗車機のキャッシュレス化について
・現行の洗車機は2014年6月に626,400円で購入し、8年経過しています。この洗車機にオプションのプリペードカードを
追加する案と新たにオプション設定された新機種の導入を来月の施設部会で検討する旨が報告されました。
３．４－２０７号室トイレ排水不具合対策について（地下ピット横主管増径工事報告と今後の対策）
・管理会社及び理事長から地下ピットの構成、横主管増径仕様計画と変更、報告写真の確認、工事後の不具合状況などが話されました。
また、対策効果の検証がされた上で、他の原因の検討、今後の予定と新たな工事見積りが示され、それと同時に新たな工事の
決議が取られました。 決議
４．オブジェルームの換気対策について（空気清浄機の導入計画）
・新型コロナ感染防止のための換気対策として空気清浄機を設置することが決まりました。室内の大きさから2台の機器導入が決定し、
各メーカー（ダイキン、パナソニック、シャープ、A.V.A.E）の機種が比較検討され、選定条件を満たすものとしてダイキン製
空気清浄機が選ばれたと報告されました。
５．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告、清掃業務・警備報告、及び敷地内で奇声を発して近隣の人を怖がらせている方の経過報告
などがありました。
・管理会社より会計、未収報告がありました。
●第３５期第１回理事会審議・決議報告 2022年4月16日（土）
１．第35期管理組合役員体制と検討課題について（役職・部会担当）
・理事長より今期の理事長・副理事長・会計担当理事・各専門部会長（施設・防災・環境・車両・広報）、
及び各理事の所属部会選任の提案があり全会一致で決議しました。 決議
・管理組合組織運営体制、理事会年間予定表の説明がありました。
２．管理センター取扱い現金キャッシュレス化について（進捗報告）
・グリーンクラブの協力金は3月作業分を4月末振込で手続中です。キャッシュレス決済機器端末は申請手続に時間がかかり
運用開始時期を5月以降に変更の案内掲示しましたが、正式な導入日程が決まり次第、具体的な内容を含めて
あらためて案内予定です。ゆうパックの取扱いは4/1から中止しています。
３．工事関係について
・駐車場地下ポンプ室下排水ポンプ劣化によるポンプ更新について
管理会社より定期点検結果、排水ポンプの動作が鈍く電気配線の被覆がはがれ、作動不良のおそれがあるとの指摘と
更新工事の見積の提示があり、採決結果、T社に更新工事を依頼することを賛成多数で決議しました。 決議
・４-２０７号室トイレ排水不具合の地下ピット横主管更新工事（状況報告）
管理会社より4/11工事が完了後、吹出しはなくなったが、まだ水位の一時的上昇、ボコボコ音と臭気があり、
しばらく経過観察の報告がありました。
・他に完了報告5件を予定しましたが書類不備のため別途報告としました。
４．5/22自主防災訓練について（防災部会報告）
・開催時間は昨年と同じ９時４５分～１１時３０分(一般者)。訓練内容は前回実施のアリーナ避難所訓練の他に
消火栓放水訓練を追加。
新規購入備品はアリーナ避難所用で1人用の間仕切りカーテン・折り畳みベッド、停電時非常用補助電源で
ポータブルバッテリ電源1000W品等を予定しています。
５．防災マニュアル本部編2022年4月版配布
・防災マニュアル本部編2022年4月改訂版が配布され、理事長より管理組合と自治会役員は災害対策本部要員登録されている
との説明がありました。
６．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告、清掃業務・警備報告、及び敷地内で奇声を発して近隣の人を怖がらせている方がいる
との報告がありました。
・管理会社より会計、未収報告がありました。
●第３４期第10回理事会審議・決議報告 2022年2月19日（土）
１．管理センター取り扱い現金のキャッシュレス化について
・理事長より1月の理事会では管理会社と管理組合案に相違があるため今期の審議は終了するとしていましたが、
1月末に管理会社から来期の管理委託契約を3カ月の暫定契約とし、早期に合意したいとの書面による申出があり、
暫定契約による混乱を避けるため2/4管理会社と打合せを行い合意案の説明がありました。
また2/12グリーンクラブへの説明会の内容の報告がありました。
・理事長より管理会社と合意したキャシュレス化のまとめ案について説明があり採決の結果、賛成多数で決議しました。決議
・キャッシュレス化の主な実施項目は次のとおりです。
・グリーンクラブ等の協力金と立替金は本人希望の銀行口座への振込となります。
・センター受付窓口での粗大ゴミ処理券の購入及び自転車駐輪代・施設使用料等の支払いはキャシュレス決済機器端末を導入し
カード決済になります。
・キャッシュレス化は４月から実施予定です。キャシュレス決済機器端末のカード利用は4～7月は移行期間として現金併用可能です。
２．定期総会議案について
・管理会社より議案書の次の議案内容について説明がありました。
・セソール総会
第１号議案・第２号議案：先月と同じ。
第３号議案：管理センター取扱い現金のキャッシュレス化に伴う利用細則改定案承認の件
・今回新規提案で理由は利用細則に現金で支払うとの条文あるための変更です。
第４号議案：先月と同じ。第５号議案：来期役員選出承認の件（新再任各10名）
第６号議案：管理委託契約更新承認の件
・今回新規提案で理由は補助業務に小口現金の受払いとの条文あるための変更です。
同上議案を総会議案とすることを採決の結果、賛成多数で決議しました。 決議
・各棟総会議案：第１号議案決算、第２号議案予算案、第３号議案棟委員選出の件
同上議案を総会議案とすることを採決の結果、賛成多数で決議しました。 決議
３．4thピア８号室系統北側ベランダ手摺外れについて
・管理会社より S社の詳細調査報告及び補修方法、見積り金額の説明があり、不具合発生から4カ月経過し早期の補修が必要のため、
2/5に理事長判断によりS社に補修工事を見積金額で依賴したとの報告がありました。
４．スカイパーキング地下設備機械室漏水について
・管理会社よりＮI社の設備機械室内の漏水調査報告及び補修方法、見積り金額の説明があり、不具合発生から5カ月経過し早期の補修が
必要のため、2/5に理事長判断によりＮI社に補修工事を見積金額で依賴したとの報告がありました。
５．車両部会報告
・部会長より自転車登録申請日初日2/19の進捗状況の報告がありました。
６．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告、清掃業務報告、警備報告及び２ndピア店舗８に整骨院が入ることの報告がありました。
・管理会社より会計、未収報告がありました。
●第３４期第９回理事会審議・決議報告 2022年1月22日（土）
１．管理センター取り扱い現金のキャッシュレス化について
・理事長より新たな管理会社案と管理組合案を１/１８検討会・施設部会で協議結果、次の主な項目で両案に
相違があるため合意できなかった。
また、管理会社から今後、新規提案はないとの申出があったので今期の審議は終了し、来期に新規提案が
あれば再審議するとの説明があり了承した。
・グリーンクラブ・他グループへの協力金支払い及び小口支払い（グリーンクラブ、他グループの領収書・レシート）
精算は本人希望の銀行口座振込で一致したが、振込手数料は互いに相手先負担としたため不一致。
・自転車駐輪場・共用施設.設備等の利用.使用料の払込金はキャッシュレス端末機器を導入し決済手数料は
管理会社負担で一致したが、キャッシュレスカードを利用できない人の場合は管理組合案では現金利用も可に対し、
管理会社案は管理費等の引落口座への引落のため不一致。
２．定期総会議案について
・管理会社より議案書の次の議案内容について説明があった。
開催日時は年３月２０日（日）１３：３０～
第１号議案は第３４期管理組合事業報告、セソール管理費等収支決算承認の件
第２号議案は理事長・副理事長の任期に関する管理規約改定案承認の件（特別決議）
第３号議案は第３５期管理組合事業計画案、セソール管理費等収支予算案承認の件
第４号議案は来期役員選出承認の件
第５号議案は管理委託契約更新承認の件
３．センター棟給水管のせせらぎ系統漏水について（進捗報告）
・管理会社より地下ピット内の給水管の部分更新計画をＪ社に依頼し準備中の報告があった。
４．オブジェルームの換気対策について
・理事長より工事計画について約３ヶ月、管理会社の紹介業者の見積を検討したが、小窓付き換気扇設置計画等の
施工実績のある工事業者が見つかず見積業者は施工品質が懸念されるため、工事計画は中止し、今後の換気対策は
工事不要な空気清浄機とサーキュレータを購入設置し、出入り口正面ドアを時々開き換気で対応する予定との説明があり了承した。
５．４ｔｈピア８号室系統北側ベランダ手摺外れについて（進捗報告）
・管理会社より前回不具合が確認された１１～１４階住戸について、支柱の破損箇所を含めた詳細調査をＳ社により
１/２９午前中に実施予定との報告があった。
６．４-２０７号室トイレ排水不具合の再対策（地下ピット横主管の増径）について（進捗報告）
・管理会社より工事会社（Ｊ社）にて改修工事を計画準備中との報告があった。
７．公園高台の外灯ポールのグラツキ不具合について
・管理会社より更新工事の相見積もりを取り、比較安価のＫＡ社を改修工事会社として採決結果、賛成多数で決議した。 決議
８．車両部会報告（来年度自転車登録更改手続き）（進捗報告）
・部会長より登録申請書を１/１１に配布し、１/２４締切で管理センターの専用箱に回収中、
登録受付日の２/１９・２０に部会理事と協力員が交代で受付を担当してもらうため、スケジュールの作業体制調整表に
登録依頼準備中、との報告があった。
９．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告、及び 新型コロナウイルス感染防止対策を実施した共用施設の利用状況報告があり、
今後、感染状況が悪化傾向にある場合には、利用を中止することがあるとの説明があった。
・管理会社より会計、未収報告があった。
●第３４期第８回理事会審議・決議報告 2021年12月18日（土）
１．管理センター取り扱い現金のキャッシュレス化について
・管理会社より３項目の新規提案があり管理会社立替金利用の備品等購入費案は取扱い金額が変わらないこと及び
管理会社による粗大ゴミ処理券のコンビニ一括購入案は現実的でないため不採用とした。また、クレジットカード・
電子マネー等利用のキャッシュレス決済機器の導入案は決済手数料等が必要のため、管理会社に費用負担を要請し、再審議。
２．長期修繕計画表の修正について（来期予算対応）
・理事長より来年度の修繕積立金口予算の修繕費項目を決めるため、長期修繕計画表２０２１年１２月案の説明があった。
一部を除くアリーナ修繕、受水槽等の給水設備、共用部排水設備、埋設消防設備、インターホン設備等の電気設備の１年又は
３年、更新を先送り。
３．定期総会議案について
・管理会社より第３４回定期セソール総会・棟総会は２０２１年３月２０日（日）１３：３０～に開催予定、通常以外の議案は
理事長・副理事長の任期に関する管理規約改定案承認の件（特別決議）との説明があった。
４．センター棟給水管のせせらぎ系統漏水について（修繕結果報告）
・管理会社より地下ピット内の水漏れ箇所に自己融着テープ巻付補修を実施したが、配管下地の凹凸等のスキマやテープの膨らみ等
により水漏れが発生しテープ巻修理は失敗したとの報告があった。今後は、地下ピット内の給水管の部分更新を計画予定。
５． オブジェルームの換気対策について（新型コロナ感染防止対策）
・管理会社より２社の見積書を検討結果、換気扇は問題なし、手動開閉小窓はＳ社は引違いサッシで割高、Ｋ社は内倒し窓で比較安価
であったが、内倒し窓は遠隔器具なしでは開閉操作性に問題あり、ガラス扉の修繕実績のある他の業者にも見積りを依頼することにした。
６．４ｔｈピア８号室系統北側ベランダ手摺外れについて（調査結果報告）
・管理会社より手摺パイプが外れて落下（１３階）、手摺パイプのズレ量大でスキマ開き及び支柱の破損（１４，１２，１１階）
とのＫ社の調査結果報告があった。支柱の破損内容が不明確のためベランダ手摺の補修実績のあるＳ社へ詳細調査を依頼することにした。
７．４-２０７号室トイレ排水不具合の再対策（地下ピット横主管の増径）について
・管理会社より１０７号室床下の枝横主管とメイン横主管の全長１８ｍ区間を１００ミリから１２５ミリに増径改修内容の説明と
見積もり提示があり、縦主管の圧力低減が期待できるため、実績のあるJ社に改修工事を依頼することを賛成多数で決議した。決議
８．防水ドアの防水試験時水漏れ対策（進捗報告）
・理事長より１１/２６に実施したＭ１駐車場の水圧試験の次の報告があった。水位が２３０ｍｍは水漏れなし５００ｍｍで水漏れ発生。
今後、断面剛性大のＲＥ-１７型パッキンに下半分１ｍ範囲だけ変更し、シール性改善と扉閉め時の反発力緩和して水圧試験予定。
９．公園高台の外灯ポールのグラツキ不具合について
・管理会社より基礎のアンカーボルト部に腐食によるガタと緩みで倒壊のおそれがあるため、９/８に応急的に外灯ポールと灯具を撤去、
跡にカラーコーンで危険表示との報告と更新案及び撤去・絶縁・埋戻案のＫ社の見積書の提示があり更新案を採用し相見積を依頼した。
１０．車両部会報告（来年度自転車登録更改手続き）
・部会長より来年度の自転車登録日程は登録申請書の配布・掲示は１月１１日、申請書の提出締切は１月２４日、登録受付は２月１９日（土）、
２０日（日）とし、自転車シールは現行の黄色のシールをそのままにして上から緑色の図柄シールを貼る、登録用紙は今年度と変更なしの
場合は変更なしに〇、申請表内の記入は不要との報告があった。
１１．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告及び年末年始の駐車場予約受付報告があった。
・管理会社より会計、未収報告があった。
●第３４期第７回理事会審議・決議報告 2021年11月20日（土）
１．来期の管理組合理事長候補の選任について（候補者互選相談会結果と対応）
・理事長より候補者互選相談会にて候補者3名全員が辞退した旨の報告と対応として管理規約を改定し、現理事長の任期を
次期まで延長する提案があり賛成多数で決議した。 決議
２．管理センター取り扱い現金のキャッシュレス化について
・理事長より管理会社案の検討結果と管理組合修正案の説明があった。協力金（グリーン、自転車、福祉、図書）支払は
管理費引落口座の名義人は管理費の引落口座への振り込み、名義人でない場合は本人名義の金融機関口座への振り込み
（手数料管理費負担）とする。グループの備品購入費は1万円以上のものは管理会社に購入依頼し、1万円以下のものは
小口現金払いとするなどの提案があり、来月継続審議することにした。
３．来期予算の素案について
・管理会社より管理費口予算案は１２月の決算前で今期の実績数字がまだ未確定のため今期予算をほぼ踏襲したが確定後修正予定。
修繕積立金口予算は長期修繕計画を基に多くの項目が予算計上されているが、同計画を見直し先送り項目を検討することとした。
４．センター２階会議室以外の共用施設の新型コロナ影響の利用制限について
・理事長より管理組合が指定する新型コロナ感染対策の実施を条件に図書室、和室、フリールームは１/４～、アリーナ、
談話室は３/１～利用再開を予定するとの説明があった。
５．センター棟給水管のせせらぎ系統漏水について（修繕内容の検討）
・管理会社より地下ピット内の水漏れ箇所の配管継手ネジ部に破損が見られるため、自己融着テープの巻付補修作業の見積書の
提示があり、この内容で補修することにした。
６．２ｎｄピア３エントランス天井漏水の再発について（修繕内容の検討）
・管理会社より今回漏水の雨水浸入箇所は前回補修箇所と異なるが見込み違い責任により今回の補修工事は無償で実施するとの
申し出があり了承した。
７．オブジェルーム（談話室）の換気対策について（新型コロナ感染防止対策）
・理事長より換気対策工事計画の説明があり、管理会社へ複数社の見積りを依頼した。
８．アリーナ大規模修繕工事事前調査について（外壁部の簡易調査報告）
・管理会社よりＫ社が８月に実施した外壁調査報告書の説明があった。検討の結果、来期の修繕は1年以内に改善が必要と指摘
された部分のみを予算計上することとした。
９．４ｔｈピア６エントランスエレベーターピット内の水たまりについて（報告）
・管理会社よりエレベーター点検会社からのピット内水たまり（１～２センチ）の指摘と早期に排水作業の要望があり１１/１８に
排水作業を実施したとの報告があった。
１０．４ｔｈピア８号室系統高層階のベランダ手摺外れについて（１０.７地震による）
・１０/８ １３階住戸より手摺外れ・つなぎパイプ脱落不具合の連絡があり、外観からは他に１２・１４・１５階住戸の手摺つなぎ
パイプにズレスキマが確認された。手摺パイプの止め具等の破損状況を確認し修理内容を決めることにした。
１１．ＮＴＴのサービス終了に伴う管理費等の新たな口座振替検討及び導入について
・管理会社からＩＳＤＮ回線終了に伴い管理費振込の仕組み変更の概要説明があった。
１２．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告があった。
・年末年始の駐車場の受付を１２/１１・１６に行うとの報告があった。
・管理会社より会計、未収報告があった。
１３．その他
・管理会社より４ｔｈピア７号室系統トイレ排水管不具合の再対策計画の説明があった。
●第３４期第６回理事会審議・決議報告 2021年10月16日（土）
１．来期の管理組合理事長候補の選任について
・理事長より現理事長は就任後４年となるため、管理規約第４２条（任期は就任後、原則最長４年）により退任予定なので、
管理規約第４１条（理事長は理事の互選により選任）により公平で透明性のある選任方法（理事会出席全役員による推薦候補者の
アンケート調査を実施し、推薦候補者による互選相談会で代表候補者を選任、次回理事会で内定決議）の内規の提案があり、
賛成多数で決議した。 決議
決議後、アンケート調査を実施し候補者３名を選出、理事会後に互選相談会を開催した。
２．管理センター取り扱い現金のキャッシュレス化について
・管理会社より現在の取り扱い現金について説明があり、金額の多いグリーンクラブ協力金は銀行振込化の提案があった。
管理費引落口座以外の銀行利用時は手数料が必要のため、負担先等の問題があり、次回の検討会・理事会で再審議することにした。
また、次に金額の多い粗大ゴミ券の取扱いを中止し、個別にコンビニで購入する案については、センター登録簿への未登録による
市回収先への連絡漏れ等、管理上のトラブルが多くなると思われるので、今後、その他の対象項目も含めて詳細を検討することにした。
３．４－１０３号室専用庭雨水浸水（南側廊下壁際部）対策工事（完了報告）
・管理会社より工事は土間部全体、廊下壁際立上部、リビング前床部、側溝の防水塗装、屋内廊下部は下地補強、フローリング、
ボード復旧を９/２４～２５に完了の報告があった。
４．センター棟給水管のせせらぎ系統漏水（詳細調査報告）
・管理会社より漏水時に閉じて固着した給水弁を専門業者の協力で開けた結果、センター下ゴミ置き場奥のせせらぎ流水ろ過・
循環ポンプ室地下ピット内の配管継手部から漏水噴出状況を確認したとの報告があり、今後、修繕方法を検討することにした。
５．セカンドピア３エントランス天井漏水（再発）（前回工事検証報告・対策）
・管理会社より再発責任について、昨年補修の雨水ドレン廻りは根本原因でなく見込み違いとの説明があり、今後発生する
漏水補修費から前回補修費を減額するとの提案があった。
散水試験結果、今回は２階廊下踊り場パラペット部（手摺壁と側溝角部）と手摺支柱根本部２箇所と判明。下地の割れ部を補修後、
防水塗装工事の補修見積提案があった。また、防水塗装費用が高価との指摘があり、見積内容を見直すことにした。
６．ファーストピア２号室系統台風（１６号）浸水不具合について（再発）
・管理会社より１０/１北強風雨の夜、１３０２号室和室天井から水漏れ発生。現場確認結果、上階（１４０２号室）前廊下床の
水溜まりとＰＳ内床に約１ｃｍの溜り水あり。調査結果、ＰＳ下部の水抜き穴の穴埋め対策部（２０１９年浸水対策）の防水シールの
充填状態は異常なし。ＰＳ内床部は２０１３年に防水施工済であったがコーナー隅部にすきま穴を確認したため、下階への漏水箇所と
推定しエポキシパテを充てんし応急補修を実施したとの報告があった。ＰＳ内床の溜り水の浸水経路が不明だが、様子を見ることにした。
７．アリーナ大規模修繕工事事前調査について（外壁部の簡易調査報告）
・次回検討会・理事会にて報告することになった。
８．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告があった。施設利用はセンター２階室に限り新型コロナウイルス感染対策で利用継続中。
・１０月２１日１３：００～１６：００に電気設備法定点検があるため、エレベータ・テレビ・インターネット
（フォースピア・フィフスピア）が停止するとの話があった。
・管理会社より会計、未収報告があった。
●第３４期第５回理事会審議・決議報告 2021年9月18日（土）
１．エレベータ改修工事（４ｔｈ）（完了報告）
・管理会社より工事は計画どおり５/６～７/３１に実施・完了、同日、管理組合の検収が行われ、各階乗場・かご内・機械室の設備と
改修内容を確認したとの報告があった。
２．排水管不具合対策
・４ｔｈ８号室系統駐輪場天井排水管横主管更新工事（完了報告）
管理会社より工事は７/１９～２６に実施・完了、直後にボコボコ音・異臭不具合が発生、８/２５に駐輪場横ＥＮＴ５配管室内縦管を
調査結果、掃除口から汚れ排水の噴出しがあった。掃除口及び屋外の排水桝下流出口から高圧洗浄を実施結果、詰りと不具合が解消した。
原因は工事中の振動・衝撃で排水縦管内のサビ・汚れ物が落下・堆積した詰りと推定。
・５－９０１台所排水立管継手補修工事（完了報告）
管理会社より工事はレクターハイテープ工法で７/２６（補修）、２８（内装）に実施・完了との報告があった。
理事長より排水立管の修繕工事を短工期・不具合住戸だけの在室制限で実施可能な工法をセソールで初めて実施できたことは大きい
成果との説明があった。
・１－１０１１台所排水立管継手補修工事（完了報告）
管理会社より工事はレクターハイテープ工法で７/２７（補修）、７/２８・８/７（内装）に実施・完了し、同工法のセソール２例目との
報告があった。
３．１ｓｔピアごみ置場排水ポンプ（ＭＣ－５）用電気配線改修工事（完了報告）
・管理会社より工事は地下貯水槽内ポンプ～地上制御盤間配線の地面内漏電不具合対策として、８/４～５に既存の地面内配線を絶縁遮断し、
新規に外壁沿い配線及び貯水槽近傍の路面内の埋設配線を追加する工法を実施・完了したとの報告があった。
４．４－１０３号室専用庭雨水浸水（リビング床サッシ部）対策工事（完了報告）
・管理会社より防水工事は７/１～８/２０に実施・完了との報告があった。
５．大規模修繕工事８年目点検結果補修工事（完了報告）
・管理会社より工事は不具合項目７件（手摺壁割れ、手摺支柱割れ等）、補修対象４８住戸、共用部５区域について、６/２１～7/３１に
実施・完了との報告があった。
６．センター棟給水管せせらぎ系漏水について（調査報告）
・管理会社より漏れ箇所はセンター下ゴミ置き場奥のせせらぎ流水ろ過・循環ポンプ室地下ピット内の配管との報告があったが、
漏水位置が不明のため詳細調査を行うことにした。
７．その他の工事関係について
・４－１０３号室専用庭雨水浸水（南側廊下壁際部）不具合について
管理会社より上記４項の補修工事後に別の部位で漏水があり防水工事内容の説明と２社から見積提示があり比較安価のＮ社、
内装工事はＩ社へ依頼を賛成多数で決議した。決議
・２ｎｄピア３エントランス天井漏水不具合について（再発）
管理会社より調査結果、前回補修箇所と別の部位から浸水したとの説明があったが、前回の調査が不十分のために再発したとの
指摘があり前回の工事内容を検証することにした。
８．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告があり、５ｔｈのルーフバルコニーの排水不良のドレン清掃は８月実施済、各エントランス庇部分の
清掃１０/１実施予定とのことであった。各施設利用はセンター２階室に限り新型コロナウイルス感染対策で利用継続中。
・管理会社より会計、未収報告があった。
９．その他
・管理会社より日鉄コミュニティに対する国土交通省からの９/６付け監督処分に関する報告があり、今後信頼回復に向け努めていきます
との説明があった。
●第３４期第４回理事会審議・決議報告 2021年7月19日（土）
１．保険の更新について
・管理会社より、保険の更新について補償項目は現行と同じこと、築年数増加に伴い保険金額が増額すること、
現行保険会社を含む大手４社の見積金額比較表の説明があり、比較安価なＳ社で更新することを賛成多数で決議した。 決議
２．管理センター取扱い現金のキャッシュレス化について
・管理会社より、管理センターでの授受現金の現状について収入・支出の項目・金額の説明があり、収入の多くは
粗大ゴミ券・洗車機使用料、支出の多くはグリーンクラブ協力金との報告があり、次回の検討会・理事会で具体的な
対応策を検討予定との説明があった。
３．エレベーター改修工事（４ｔｈ）（進捗報告）
・管理会社より、６・５エントランスが完了、１エントランスは日中停止工事中（７/１８完了）、２エントランスは
終日停止工事中で７月末に完了予定との報告があった。また理事長より、ＥＶ昇降ケアサービスの利用状況の報告があった。
４．排水管不具合対策
・４ｔｈ８号室系統駐輪場天井排水横主管更新（進捗報告）
管理会社より工事日程は７月１９日～２６日、排水制限は３０８～１４０８・１５０５号室が２０・２１日、２０８号室が
２１・２４日。また東側駐輪場の工事範囲区画の自転車は工事期間中、４ｔｈピロティに一時移動を依頼するとの報告があった。
・５－９０１台所排水立管継手補修（進捗報告）
管理会社より工事日程は７月２６～２８日との報告があった。
・４ｔｈ７号室系地下ピット内横主管圧力緩和装置追加（進捗報告）
管理会社より６月２９日に追加工事を実施したが、６月３０日夜以降にトイレ便器から水噴出し不具合が再発したとの報告があり、
理事長より次の対策を検討予定と説明があった。
・１－１０１１台所排水立管継手補修工事について
管理会社より５月２２日下階室天井漏水で上階同室を調査結果、雑排水管と立管継手部に穴があいて漏水と判明し応急止水処置実施済。
５－９０１と同様の不具合として同様の補修工法の見積の提示があり、Ｔ社に補修工事を依頼することを賛成多数で決議した。決議
５．４－１０３号室浸水対策（進捗報告）
・管理会社より工事日程は７月１９日～８月２日との報告があった。
６．防水ドアの防水試験時水漏れ対策（進捗報告）
・管理会社より６月８日に試験装置の水路材を単純化・水漏れ性を改善し防水試験を実施結果、ドアツメプレート合せ部及びドア下枠の
グレモンロッドボックス周りの板金スキマから水漏れが確認されたため、スキマ部へのシール材注入対策を実施予定との報告があった。
７．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告があり、各施設利用はセンター２階のフレンド・ミューズに限り新型コロナウイルス感染対策を
実施し貸出し中、他は利用中止。
・せせらぎ流水システムの、ろ過機給水の水道管に水漏れがあり、元栓を止めた関係でせせらぎ流水・洗車機が使用中止になっている
との報告があった。
・管理会社より会計、未収報告があった。
・５ｔｈのルーフバルコニーの排水不良のドレン清掃の日時については実施日時調整中であり、また各エントランス庇部分の
清掃については見積依頼中とのことであった。
●第３４期第３回理事会審議・決議報告 2021年6月19日（土）
１．管理センター業務のキャッシュレス化について
・管理会社より、管理事務室キャッシュレス化への取り組みについての提案があり、実施時期は来年度からを予定との説明があり、
理事長より管理会社と居住者の双方にメリットがでるよう、次回の検討会・理事会で再審議との説明があった。
２．エレベーター改修工事（４ｔｈ）（進捗報告）
・管理会社より、４ｔｈのエレベーター改修工事について５月に３、４エントランスは完了、６月６エントランスの終日停止工事は済、
日中停止工事中（６/２１完了）、５エントランスは終日停止工事中との報告があった。また理事長より、
ＥＶ昇降ケアサービスの利用状況として利用率は２０～３０％、階段昇降機は６月から利用開始との報告があった。
３．セソール公園時計台修理について（完了報告）
・管理会社より、セソール公園時計台について、太陽電池パネル台変形修理、太陽電池・駆動用バッテリーの交換、
時刻調整等により修理を完了したとの報告があった。
４．排水管不具合対策
・４－３０８号室（４ピア駐輪場天井排水横主管更新工事）
管理会社より、消防認定配管材のライニング鋼管（ＤＶＬＰ）に変更した３社見積りの提示があり、比較安価のＪ社に
工事を依頼することを賛成多数で決議した。 決議
・５－９０１号室（台所系統排水立管合流継手部補修工事）（進捗報告）
管理会社より、現場調査結果、下階工事負担がなく安価なレクターハイテープ工法を採用し、工事日程は調整中との報告があった。
５．アリーナ大規模修繕工事の事前調査について
・管理会社より、１社から見積りの提示があったが足場仮設を含む高額のため不採用とし、２０１７年に事前調査したＫ社から
無償調査の申し出があったとの説明があり、理事長より施設部会で検討結果、同社に調査を依頼するとの説明があった。
６．１ｓｔゴミ置場排水ポンプ（ＭＣ－５）用電気配線改修工事について
・管理会社より、電気設備点検業者から排水ポンプ（ＭＣ－５）用電気配線に絶縁不良があり、不適合との指摘があった配線改修工事内容の
説明と業者からの見積りの提示があり、給排水設備点検業者のＴ社に改修工事を依頼することを賛成多数で決議した。 決議
７ ４－１０３号室専用庭からの雨水浸水不具合について
・管理会社より、専用庭のコンクリート床に隣接したリビングの窓枠下部、床角部、側壁下部の漏水腐食について補修工事内容の説明と
２社から見積り提示があり、比較安価のＮ社に補修工事を依頼することを賛成多数で決議した。 決議
８．自主防災訓練のアンケート結果について（防災部会報告）
・理事長より５月２３日に実施した自主防災訓練のアンケート結果について、全訓練項目が上・中評価のため、評価されたと言えるとの
報告があり、今後ダンボールベッド、間仕切りテント等必要備品を来期自主防災訓練までに購入・備蓄予定との説明があった。
９．月例管理業務報告（管理事務報告、会計報告）
・管理室より設備点検・月次活動報告があり、各施設利用はセンター２階のフレンド・ミューズに限り新型コロナウイルス感染対策を
実施し貸出し中、他は利用中止。
・消防設備点検が６月３０日～７月５日に実施されるとの報告があった。
・管理会社より会計、未収報告があった。
●第３４期第２回理事会審議・決議報告 2021年5月15日（土）
１．エレベータ改修工事（４th）（進捗報告）
・管理会社より、４th４エントランスの工事進捗について説明があり、現在まで順調に進捗しているとの報告があった。
また理事長よりＥＶ昇降ケアサービス（ゴミ出し・荷物運搬）の利用状況について説明があった。
２．排水管不具合対策
・４－３０８号室（４ピア駐輪場天井排水横主管更新工事）
管理会社より、業者３社の見積り提示があり、理事長から価格が安い業者の階段室内壁貫通部継手の配管材（耐火二層管）は
消防認定なしのため、消防認定ある配管材（ＤＶＬＰ）のライニング鋼管に変更するとの説明があり、再度見積り再審議することにした。
・５－９０１号室（台所系統排水立管合流継手部補修工事）
管理会社より、業者２社の見積り提示があり、価格が安く５ピア５号室系統で同種工事実績のあるＴ社に補修工事を依頼することを
賛成多数で決議した。 決議
・４－２０７号室（地下ピット内汚水系統横主管圧力緩和装置追加工事）
管理会社より、業者１社の見積り提示と圧力緩和装置部品の説明があり、理事長より圧力緩和装置の効果は未定であるが、
排水管の洗浄後も吹き出し不具合を繰返す場合には有効と思われるため、比較的少額工事費のＪ社で試行することにしたとの説明があった。
３．防水ドアの防水試験時水漏れ対策（進捗報告）
・管理会社より、４／３０に対策ゴムパッキン交換・グレモンロッド通し穴ボックスのスキマに防水剤塗布・防水スキマテープ貼付を行い、
防水試験を実施したが水路部・ゴムパッキン部に水漏れが発生した。理事長より、今後、スキマ対策実施の上、水圧装置も改良して
３回目の防水試験を行う予定との説明があった。
４．応急給水装置の屋内ホースの配管化工事
・管理会社より、業者１社の見積りの提示と配管ルートの説明があり、理事長より今年度予算内の見積価で応急給水装置の
貯水槽～応急給水ポンプまでの工事実績のある業者との説明があり、Ｋ社に工事を依頼することを賛成多数で決議した。 決議
５．大規模修繕工事８年目点検結果の補修工事（日程報告）
・管理会社より、８年目点検結果に伴う補修工事について、対象住戸に工事日の在宅確認アンケートを５月２２日に配布の上、
６月１３日までに提出していただき、補修工事を６月２１日～７月２１日に実施予定との説明があった。
６．月例管理業務報告
・管理室より設備点検・月次活動報告があり、各施設利用はセンター２階のフレンド・ミューズに限り新型コロナウイルス感染対策を
実施し貸出し中、他は利用中止。
せせらぎの流水は４/２９より稼働中、防災訓練は５/２３との報告があった。
・管理会社より会計、未収報告があった。
・管理会社より管理室業務のキャッシュレス化に関する資料の提示があった。
●第３４期第１回理事会審議・決議報告 2021年4月17日（土）
１．第３４期管理組合役員体制と検討課題について
・理事長より今期の理事長・副理事長・会計担当理事・各専門部会長（施設・防災・環境・車両・広報）、及び
各理事の所属部会選任の提案があり全会一致で決議した。決議
管理組合組織運営体制、理事会年間予定表の説明があった。
２．工事関係について
・エレベーター改修工事の件（４ｔｈ）
管理会社より、工事期間は５/６～７/３１でエントランスごとに４・３・６・５・１・２の順に、終日停止約２週間・
日中停止約１週間で実施予定。３/２８に説明資料配布、４/４に新エレベーター見学会・説明会・階段昇降機試乗会を
実施したと報告があった。
理事長より工事期間は長いが昇降ケアサービスの利用を支援していくと説明があった。
・排水管不具合対策の報告と対策計画
・４－３０８について
管理会社より、４/１トイレ手洗い排水口から吹き出しがあり４/７に専有部～立主管、駐車場天井横主管の高圧洗浄を
行ったとの報告があった。理事長より原因は駐車場天井鋳鉄製横主管内の錆付はくり片の堆積による配管詰りのため、
駐車場天井横主管を塩化ビニル製配管に更新計画を５月施設部会でまとめる予定との説明があった。
・４－２０７について
管理会社より、トイレ便器から排水吹き出しで昨年１０/２０専有部、地下ピット横主管の高圧洗浄を行ったが横主管の
傾斜不良等で不具合継続のため、圧力緩和装置の設置を検討したがスペースがないとの報告があった。理
事長より地下ピット内横主管の掃除点検口に圧力緩和装置の設置計画と地下ピット内横主管の勾配改善検討の説明があった。
・５－９０１について
管理会社より、３/１９・２０に下階室天井で漏水があり、３/２２・２３調査結果、９０１号室の給湯水配管からの漏水と
台所系統排水立管継手の腐食穴からの漏水が確認され応急補修済、給湯水配管の補修工事は住戸負担で実施との報告があった。
理事長より台所系統排水立管継手の更新計画を５月施設部会でまとめる予定との説明があった。
・防水ドアの防水試験時水漏れ対策（進捗報告）
管理会社より、３/２４自家発電機室ドアを肉厚の厚い型番の角部一体型の対策ゴムパッキンに交換結果、ドア閉め時の
反発力が強過ぎたため、肉厚の薄い現行型番に戻した角部一体型のゴムパッキンを再注文したと報告があった。
理事長より再対策ゴムパッキンに交換、その他のスキマ対策後、防水試験を再度実施予定との説明があった。
３．５／２３自主防災訓練について
・理事長より開催時間は昨年と同じ９時４５分～１１時３０分(一般者)、訓練内容にはダンボールベッドや間仕切りテントを
使用するアリーナ避難所訓練を追加との説明があった。
４．防災マニュアル本部編配布について
・防災マニュアル本部編２０２１年４月改訂版が配布され、理事長より説明があった。
５．月例管理業務報告
・管理室より設備点検・月次活動報告があり、各施設利用はセンター２階のフレンド・ミューズに限り新型コロナウイルス
感染対策を実施し貸出し中、他は利用中止。
せせらぎの流水は４/２９より稼働予定との報告があった。
・管理会社より会計、未収報告があり、管理室業務のキャッシュレス化の申出があった。
●第３３期第１０回理事会審議・決議報告 2021年2月20日（土）
１．工事関係について
・防水ドアの防水試験時水漏れ対策（進捗報告）
管理会社より水漏れ状況の説明があり、対策としてゴムパッキンの交換、親子ドア下部のスキマ対策、
グレモンロッド溝のコーキング再処理、ドア前床・下側壁の防水塗装工事を行うとの説明があった。
理事長より全部の対策を実施し完了後に防水再試験予定との説明があった。
・給水管劣化調査（報告書の一部修正）
管理会社より第９回理事会で報告のあった調査報告に対し、修正の説明があり、理事長より前回２０１８年、
今回２０２０年の調査報告を集計結果、配管継手部のサビ、保温材のハガレ等の不具合は少なく、ほとんどの
配管が異常なかったので、今後は配管継手付近の漏水が発生し易い区域を優先して順次更新計画予定との説明があった。
・５ｔｈ８０５・９０５号室排水管異音対策に伴う復旧工事の件
管理会社より約１０年前からの不具合について、昨年２月の最終対策後には異音は少なくなり、しばらく様子を
見ることにしていたが、今年１月に不具合住戸から、がまんできる範囲になったので壁開口部復旧の要望の説明があった。
補修工事について業者からの見積提示があり価格の安いＮ社で工事を行うことを賛成多数で決議した。 決議
２．定期総会議案について（スケジュール、議案、予算、管理委託契約）
・管理会社より第３３回定期セソール総会及び棟総会の日程および、総会議案、決算、来期予算、管理委託契約についての
説明があった。
スケジュール：定期総会開催日時 ３月２１日（日）１３：３０～
（全体）第１号議案：第３３期管理組合事業報告・収支決算承認の件
第２号議案：管理組合役員定数変更に関する管理規約改定案承認の件【特別決議】
第３号議案：理事会の会議および議事変更に関する管理規約改定案承認の件【特別決決議】
第４号議案：統括防火管理者の任期に関する管理規約改定案承認の件【特別決議】
第５号議案：第３４期管理組合事業計画案並びに収支予算案承認の件
第６号議案：第３４期役員選出承認の件
第７号議案：管理委託契約更新承認の件
（各棟）第１号議案：第３３期棟別管理費等収支決算承認の件
第２号議案：第３４期棟別管理費等収支予算案承認の件
第３号議案：第３４期棟委員選出承認の件
第４号議案：エレベーター改修実施の件（４ｔｈのみ）
第７号議案を除く以上の議案を総会議案として賛成多数で決議した。 決議
第７号議案の管理委託契約更新については変更点が分かりにくいとのことで、管理会社に早急に比較資料の提示を依頼し、
その上で２月２３日までに書面での審議を行うこととし、
同上について、書面審議結果、総会議案として賛成多数で決議した。 決議
３．月例管理業務報告
・管理室より設備点検・月次活動報告があり、各施設利用は２月２８日まで利用中止。
ただし、１１月以降はセンター２階のフレンド・ミューズに限り管理組合が指定する新型コロナウイルス感染対策実施の
利用者に限り貸出し中との報告があった。
３月１日～１５日排水管の高圧洗浄、３月２日～４日定期清掃があるとの報告があった。
・管理会社より会計、未収報告があり未収住戸には内容証明郵便による督促で未収解消があり、未収金合計が減少したとの
報告があった。
また２月１１日、１９日の両日に於いて監査が行われたとの報告があった。
●第３３期第９回理事会審議・決議報告 2021年1月23日（土）
１．工事関係について
・大規模修繕工事８年目点検補修工事（補修費用・効果の検討）
管理会社より管理費補修項目を再検討結果、手摺壁割れ件数低減と手摺支柱割れ補修内容を耐久性のある鋼製バンド追加に変更、
他に緊急性ない項目は様子を見るに変更して補修費用を低減したとの説明、及び同内容の補修工事費用の見積り提示があり、
Ｓ社に補修工事を依頼することを賛成多数で決議した。 決議
・地下重要施設の防水ドア設置工事（完了報告）
管理会社より設置工事を１２月２２日～２５日、防水試験を１月１４日に行ない、防水試験結果、ドアとドア枠下角部及び
ドア枠下部と枠下の内壁スキマから多量の水漏れがあったとの報告があり、理事長から今後、原因調査と対策を実施し、
再度、防水試験を実施予定との説明があった。
・給水管劣化調査（完了報告）
管理会社より１２月８日～９日に1st２～５エントランス・２nd３エントランス・４th６エントランスの床下ピット内給水管と
センター下汚水管、１月７日に１ｓｔ～５ｔｈ系統バルブの調査結果と総合所見の報告があったが調査箇所の具体的内容が
不明のため追加し再提出を依頼した。また理事長より、今後調査結果に基づき更新計画を作成予定との説明があった。
・４th８号室系統の台所排水管異臭不具合の第３次対策工事（新規）
管理会社より９月に実施した８号室系統の駐輪場天井の横主管洗浄後も３階住戸ではボコボコ音と異臭がひどい状態が続いているので、
第３次対策として立主管と専有横管の合流継手内の固着汚れの洗浄除去を見積り計画し、緊急性を要するため理事長判断で１月２０日に
Ｊ社で先行実施したとの説明があり事後承認について賛成多数で決議した。決議
対策結果、異臭は少なくなったとの連絡があるがしばらく様子を見ることにした。
２．管理規約第４２条（統括防火管理者の任期変更）改定の件
・理事長より有資格者である統括防火管理者の任期が現規約では最長４年になっているが、資格取得には防火管理講習が必要で
専門スキルを要することが求められるため、有資格者の継続した業務を可能にすると共に有資格者選任の容易化ため、
統括防火管理者を最長４年の対象から除くとの提案があり、総会議案とすることを賛成多数で決議した。 決議
３．長期修繕計画表の修正（来期予算対応）
・理事長より９月の修繕積立金改定案検討時使用の長期修繕計画表２０２０年９月改善版を来期予算案作成時に繰越し・先送りした
工事項目について総会議案来期予算案に合わせ修正した２０２１年１月版案の説明があり、同長期修繕計画案を賛成多数で決議した。決議
４．定期総会議案について
・管理会社より第３３回定期セソール総会及び棟総会の日程および、総会議案、決算、来期予算、管理委託契約についての説明があった。
５．車両部会報告（来年度自転車登録更改手続き等）
・車両部会長より自転車登録について１月２５日（月）に提出締切、２月２０日（土）、２１日（日）に登録を行うとの報告があった。
６．月例管理業務報告
・管理室より設備点検・月次活動報告があり、各施設利用は１月３１日まで利用中止。ただし、１１月以降はセンター２階の
フレンド・ミューズに限り管理組合が指定する新型コロナウイルス感染対策実施の利用者に限り貸出し中との報告があった。
・管理会社より会計、未収報告があり未収住戸には内容証明郵便による督促を実施したとの報告があった。
また緊急事態宣言が発出しているが管理員・清掃員は基本、通常通りの業務を遂行するとの報告があった。
●第３３期第８回理事会審議・決議報告 2020年12月19日（土）
１．工事関係について
・大規模修繕工事８年目点検補修工事（処置の検討）
理事長より全不具合項目を管理費補修、様子を見る、個別負担、次回大規模修繕項目に分類処置し、
管理費補修で特に件数が多い手摺壁割れと手摺短支柱割れ２項目については、補修内容を詳細検討後、
業者に補修工事費用の見積り依頼し、再審議するとの提案があり賛成多数で決議した。 決議
・４ｔｈピアガス漏れ補修箇所更新工事（完了報告）
管理会社より東京ガスによるガス管の更新切替及びオブジェ前の床タイル復旧工事は完了し、実施内容の説明があった。
残りの４ｔｈピア６エント内とオブジェ前２箇所の点検口ハッチの更新工事は１２月１９日、２１日予定。
・地下重要施設の防水ドア設置工事（日程）
管理会社より設置工事は１２月２２日～２５日、防水試験は１月１４日に行なう予定との報告があった。
また、理事長より防水試験装置の概要説明があった。
・給水管劣化調査（進捗報告）
管理会社よりセンター下の汚水管勾配調査は完了、1ｓｔピアは一部号室系統の調査を実施との報告があった。
残りの号室系統及び２ｎｄ・４ｔｈについては継続実施予定。
２．車両部会報告（来年度自転車登録更改手続き等）
・部会長より来年度の自転車登録日程は登録申請書の配布・掲示は１月１２日、申請書の提出締切は１月２５日、
登録受付は２月２０日（土）、２１日（日）とし、自転車シールは新しい黄色シールに貼り替え、自転車登録用紙の
記入は区画変更なしの場合には、変更なしに〇をすれば申請表内の記入が不要になること、及び公園東入口８台・
店舗前２台の放置自転車については管理センターに撤去を依頼したとの報告があった。
３．定期総会議案について
・管理会社より第３３回定期セソール総会日程は２０２１年３月２１日（日）１３時３０分
総会議案は、第１号議案：第３３期管理組合事業報告・収支決算承認の件
第２号議案：役員定数変更に関する管理規約改定案承認の件
第３号議案：理事会の会議および議事変更に関する管理規約改正案承認の件
第４号議案：第３４期管理組合事業計画案・収支予算案承認の件
第５号議案：第３４期役員選出承認の件、第６号議案：管理委託契約更新承認の件
との説明があった。また棟総会議案については
第４号議案で４ｔｈピアのみエレベータ改修実施の件があるとの説明があった。
４．三菱ＵＦＪ信託銀行の川崎市上下水道料金口座引落取扱い終了の件（報告）
・管理会社より同行から店舗移転に伴う川崎市市税等の取り扱い終了についての説明があった。該当住戸には同行から
１２月初旬にその旨連絡済で今後は管理組合を含めて口座振込手続き等が必要となる。
理由は川崎市の口座引落条件は川崎市在住の金融機関とのこと。
５．月例管理業務報告
・管理室より設備点検・月次活動報告があり、各施設利用は１２月３１日まで利用中止。ただし、１１月以降はセンター２階の
フレンド・ミューズに限り管理組合が指定する新型コロナウイルス感染対策実施の利用者に限り貸出し中との報告があった。
・年末年始は管理員・清掃員が１２月３１日～１月３日まで休暇になるが、同期間の日中のフロント業務は警備員１名増員で対応予定。
・年末年始の普通ゴミ・資源ごみ・粗大ゴミのゴミ出し期日は掲示紙で案内予定。
・管理会社より会計、未収報告があり未収住戸には内容証明郵便による督促をしていくとの報告があった。
●第３３期第７回理事会審議・決議報告 2020年11月21日（土）
１．工事関係について
・大規模修繕工事８年目点検補修工事（ランク別処置検討）
理事長より先月区分のＡ・Ｂ・Ｃランク以外にも点検項目があるので対応漏れ防止のため、
全点検項目の不具合内容を今後再確認し処置は修繕の要否、内容、費用負担先、実施時期等仕分け後、
業者見積り、１２月施設部会・理事会で再審議との説明があった。
・４ｔｈピアガス漏れ補修箇所更新工事（進捗報告）
管理会社より東京ガスによるガス管の切替工事は完了し今後は掘削溝タイル路面の復旧工事を
１１月３０日までに行う予定との報告があった。
・地下重要施設の防水ドア設置工事（日程）
管理会社より業者の部材入荷の遅延があり、設置工事日程を調整中との報告があった。
・１ｓｔピア ネズミ対策（報告）
管理会社より棟全周に粘着トラップを設置・回収及び目視調査結果、ネズミの侵入経路はゴミ置場→地下配管
ピット内の穴スキマ→ベランダ、雨水管→上階、一部住戸では給湯器配管壁穴→室内、配管ピット梁貫通穴→
床下に侵入等が判明。侵入対策として各部の穴埋め及び雨水管に防鼠ブラシを設置したとの報告があった。
・センター下排水ポンプ修繕工事（日程）
管理会社より地下ピット内不具合部品の交換修繕工事が完了したとの報告があった。
・排水管不具合修繕工事（４ｔｈピア２戸、５ｔｈピア１戸）（報告）
管理会社より各住戸の不具合状況の説明があり、不具合状況に応じて管内カメラ調査、高圧洗浄、
又は詰り除去作業を実施したとの報告があった。
・給水管劣化調査（新規）
管理会社より２０１８年実施時には調査が出来ず、今期予算計上されていた１ｓｔピア・２ｎｄピア・４ｔｈピアの
給水管劣化調査の説明と業者からの見積り及び１２月中旬から実施日程の提示があり、Ｎ社に調査依頼することを
賛成多数で決議した。決議
２．管理規約改定に関する件
・理事長より管理規約第４１条・第８３条（役員・棟委員会）は1・４・５棟の理事数を各２名少なくし全棟３名、
理事総数を２１名から１５名に変更案、理事数変更に伴い副理事長数を２名から１名にする変更案、及び
第６０条（理事会の会議および議事）は緊急事態発生時（大災害・重大事件発生、感染症拡大時等）には
今年４月に実施した理事会の書面審議開催を可能とする追加項目案以上の改定の提案があり総会議案とすることを
賛成多数で決議した。 決議
３．来期予算に関する検討
・管理会社より管理費口予算案については１２月の決算前で今期の実績数字がまだ未確定のため今期予算をほぼ踏襲した
予算設定をしたが、決算後に実績数字を勘案して再度予算案を提示予定。
修繕積立金口予算については長期修繕計画を基に予算計上されているが、アリーナの大規模修繕工事は調査費用のみを
計上、４ｔｈピアはエレベーター更新費用を計上との説明があった。
４．月例管理業務報告
・管理室より設備点検・月次活動報告があり、各施設利用は１１月３０日まで利用中止。
ただし１１月以降はセンター２階のフレンド・ミューズに限り管理組合が指定する新型コロナウイルス感染対策実施の
利用者に限り貸出し中との報告があった。
・年末年始駐車場予約受付を１２月１２日、１７日に行なう予定との報告があった。
・管理会社より会計、未収報告があり今回未収状況の改善が見られることもあり、未収住戸には今後も内容証明郵便による
督促の頻度を増やして対応していくとの報告があった。
●第３３期第６回理事会審議・決議報告 2020年10月17日（土）
１．工事進捗報告
・大規模修繕工事８年目点検補修結果報告（修繕案）
不具合内容を緊急性からＡ・Ｂ・Ｃランク分けした棟別発生件数と見積金額の提示があり、ランクＡのバルコニーの
手すり支柱爆裂及び防水切れについては工事会社のＳ社から見積提示があり、同社に補修工事を依頼することを賛成多数で決議した。
決議なお、ランクＢ・Ｃについては、継続審議とする事とした。
・４ｔｈピアガス漏れ補修箇所更新工事（日程変更）
９月２３日オブジェルーム前通路部から着工したが５ｔｈピア住戸への工事連絡不徹底により周辺住戸から騒音苦情があり一時中断した。
再調整結果、工事期間は１０月２６日～１１月１１日、ガス管切替でガスの止る日は１１月３、４日頃になる予定との報告が
管理会社よりあった。
・２ｎｄピアエントランス３ 天井の漏水補修工事（日程）
管理会社より１１月４日～２０日に実施する予定との報告があった。
・１ｓｔピア ネズミ対策（日程）
１０月１６日に1ピア南北側面全域の1階住戸ベランダ下部について侵入経路の目視調査、粘着トラップの設置、侵入穴には
アルミ製パンチングメタル板で穴塞ぎを実施済。薬剤の散布はなし。一週間後に粘着トラップを回収しネズミ生息状況を確認し
今後の対応を検討予定との報告が管理会社からあった。
・４ｔｈピア８号室系統排水管不具合の駐輪場天井工事（報告）
９月３０日に４ｔｈピア駐輪場天井板一部取外し、キッチンとトイレの２系統の排水横主管について掃除口をあけ、カメラ調査と
高圧洗浄を実施結果、一部区間に勾配不良があり、錆・汚れ物の堆積と排水の滞留を確認。高圧洗浄で堆積物を除去。効果確認結果、
吹出し不具合は解消、まだボコボコ音が時々するとの報告が管理会社からあった。
・センター下排水ポンプ修繕の件（新規）
センター下排水槽のポンプ異常を調査結果、ＮＯ．２ポンプの配管及び接続継手破損による排水吹き出し、フロートスイッチ不良を
確認したとの報告が管理会社からあった。補修工事の２社見積り提示があり、Ｔ社に工事を依頼することを賛成多数で決議した。 決議
２．自主防災訓練のアンケート集計結果について
・理事長より９月２７日に実施した自主防災訓練のアンケートの結果報告があり、実施した
訓練は上評価・中評価を受けているため、全ての訓練が評価されたとの報告があった。
３．修繕積立金の改定に関する件
・理事長より第２回（２４期）の大規模修繕時の資金繰りとの比較の説明があり、３４期に修繕積立金の改定を予定していたが、
第３回大規模修繕工事の資金手当ての見込みが立ったことから、改定は実施しないことの提案があり、賛成多数で決議した。 決議
４．管理規約改定に関する件
・理事長より管理規約第４１条・第８３条（役員・棟委員会）は1・４・５棟の理事数を各２名少なくし全棟３名に変更案、及び第６０条
（理事会の会議および議事）は緊急事態時対応項目の追加案の改定の提案があり、１１月度理事会で再審議する事とした。
５．月例管理業務報告
・管理室より設備点検・月次活動報告があり、各施設利用は１０月３１日まで利用中止。ただし、１１月以降はセンター２階の
フレンド・ミューズに限り管理組合が指定する新型コロナウイルス感染対策実施の利用者に限り貸出し予定との報告があった。
・管理会社より会計、未収報告の説明があった。
●第３３期第５回理事会審議・決議報告 2020年9月19日（土）
１．工事進捗報告
・大規模修繕工事８年目点検補修結果報告
管理会社より大規模修繕工事８年目点検及び一部補修が完了し、保証対象外の多くの劣化箇所や特に
バルコニー手摺根元腐食の進行及び支柱部分の躯体爆裂については、早期に補修が必要で補修時期に
優先順位をつけ整理・補修方法を検討の上、補修費用を見積り１０月の施設部会で対応を審議する予定との報告があった。
・４thピアガス漏れ補修箇所更新工事日程
管理会社より東京ガスから９月２３日～１０月１０日の日程で補修工事を行い、１０月５日・６日に
１０・１１・１２号室系統でガスが止まり使えなくなるとの報告があった。
また地下ピットの点検用ハッチ（屋内外２ヵ所）が劣化し開閉し難いため交換工事について２社の
見積り提示があり、Ｋ社に工事依頼することを賛成多数で決議した。 決議
・地下重要施設防水ドア設置工事日程
管理会社より設置工事が遅れており１１月下～１２月上の予定になり、自主防災訓練では木製約１／２模型で対応、
施工後は防水性能確認試験を行うとの報告があった。
・４thピア８号室系統排水管不具合の駐輪場天井工事日程
管理会社より９月２８日～３０日に工事実施予定との報告があった。
・５thピアエレベータ改修工事完了報告
管理会社より工事は計画どおり７月３１日に完了し、同日、管理組合の検収が行われ、施工会社から
改修内容の現場説明を受け確認したとの報告があった。
２．修繕積立金の改定に関する件
・理事長より全棟表示化した長期修繕計画表を作成し３８期の大規模修繕費用と修繕積立金残高を検討結果、
赤字の棟については修繕積立金を改定するか、又は利払いを伴う借入金でまかなうか等を次回検討会・理事会で
損得勘定を検討することにした。
３．三菱ＵＦＪ信託銀行川崎支店の店舗移転に関する対応について
・管理会社より同銀行に確認結果、川崎で、入金は三菱ＵＦＪ銀行、コンビニ、ゆうちょ銀行、セブン銀行の
各ＡＴＭから平日無料で行なえる。通帳記入は行えないが未記帳の入出金が３０件を越えると取引明細が自動的に
郵送されるとの説明があった。また、この機会に他の銀行への口座変更、又は集金代行会社を利用し各住戸の
通常利用金融機関の利用について検討結果、口座開設又は口座振替先変更には全区分所有者の手続きが必要のため
現実的でないのとの説明があり、現状のままで行くことを賛成多数で決議した。 決議
４．新規補修工事・その他について
・２ndピアエントランス３天井の漏水補修の件
管理会社より漏水の原因は１階屋上雨樋接続部ドレン破損のため、ドレンを交換し周囲を防水処置、天井下地ボードは
破損部を撤去し張替る。２社見積り提示がありＮ社に工事依頼をすることを賛成多数で決議した。 決議
・１stピアネズミ対策の件
管理会社より1階1住戸の被害報告書でキッチンから多数のフンが見つかり業者に駆除依頼結果、捕獲シートで計３匹捕獲。
その後もネズミの音が続くので共用部の駆除依頼があった。棟外周のネズミ駆除作業をJ社に依頼することを賛成多数で決議した。決議
５．月例管理業務報告
・管理室より設備点検・月次活動報告があり、各施設利用は９月３０日まで利用中止中、せせらぎ流水は９月３０日で停止との報告があった。
・管理会社より会計、未収報告、保証委託契約受託証明書、会計監査日程の説明があった。
●第３３期第４回理事会審議・決議報告 2020年7月18日（土）
１．修繕積立金の改定に関する件
・管理会社より前回(２０１６年３月)修繕積立金改定の経緯の説明があった。
当時は全体口の駐車場収入の落ち込みと２０２５年に予定している第３回大規模修繕工事費の不足を背背景として、
第２８期定期総会で改定承認されており、また当時の理事長が５年目以降は見直しが必要との回答の記録があります。
・２０１９年１０月の長期修繕計画表（案）では修繕積立金累計を大幅に超え赤字期間が全棟１０年前後あるため
借入して返済するにも問題があるとの説明があった。
・今後９月の予算重点課題検討会施設部会合同までに長期修繕計画表（案）を修正し値上げ案を検討し、
来年３月の定期総会に議案提出する為１２月理事会までに議案を決定する予定との説明があった。
２．自主防災訓練について
・理事長より開催日時９月２７日（日）午前９時４５分～１１時３０分（一般者）、雨天決行、昨年より1時間短縮の開催で、
新型コロナウイルス感染拡大防止対策を実施の上、一般訓練のほか、洪水・浸水被害を想定した訓練を行うとの説明があった。
・訓練内容は
一般者訓練の地震・火災・避難・報告訓練は同じ。
班別訓練のＡＥＤ、消火器訓練は同じですが、浸水対策で、土のう設置訓練とセンター地下施設の防水ドア見学を追加し、
防災備品の展示見学は移動時間短縮のため場所を防災倉庫から４ピアピロティに移し応急給水装置、充電式ＬＥＤ投光器、
凝固剤式簡易トイレ、毛布・敷マットを展示。
本部訓練は本部通信訓練のみ実施予定。
３．４ｔｈピア８号室系統排水管の異音・ボコボコ音対策の件（駐輪場天井内横主管点検口追加工事＆調査・洗浄作業）
・不具合発生の推定原因は不具合発生時間帯が朝夕の排水多用時期であることから、排水横主管内の付着物堆積区域において
水量増加により滞水水位が上昇し管内閉塞が発生するものと思われます。
・恒久対策としては堆積物が付着した鋳鉄製横主管を堆積物が付着しにくい塩化ビニール管に更新が有効と思われますが
見積工事費が高額のため今回は採用不可。
・排水管更新工事までの応急対策として、汚水排水横主管の２カ所に点検口を設置し点検口より付着物堆積区域をカメラ調査で確認後、
同区域の高圧洗浄工事実施の見積書の提示があり、Ｊ社に対策工事を依頼することを賛成多数で決議した。 決議
４．月例管理業務報告
・管理室より設備点検・月次活動報告があり、各施設利用は７月３１日まで利用中止中との報告があり、今後についての質問に対し、
理事長から現在のテレビニュースの毎日の新規感染者数状況から再延長の可能性が高いとの説明があった。
また、５ｔｈピアエントランス１のエレベーター改修工事が７月１８日完了との報告があった。
・管理会社より会計、未収報告があった。
●第３３期第３回理事会審議・決議報告 2020年6月20日（土）
１．緊急事態宣言解除後の理事会開催方法について
・理事長より、緊急事態宣言期間の５月理事会は書面審議開催したが、解除後も感染リスクがあり今後も
継続可能な開催方法を検討結果、会場入口手消毒、換気・窓・ドア開放、体調不良者の出席遠慮推奨、
開催時間短縮、マスク着用の他、会議室机配置変更で座席間隔拡大し、理事会を開催するとの提案があり、
賛成多数で決議した。決議
２．大規模修繕工事8年目点検結果報告と補修計画の件
・管理会社より住戸バルコニーのアンケート結果、共用部点検の不具合状況の報告があり、住戸バルコニーの補修は
７月３日～８月１日、共用部不具合については補償対象かどうか、対象外の場合の対応方法を９月施設部会にて
検討するとの報告があった。
３．４ｔｈピア８号室系統排水管の異音・ボコボコ音対策の件
・管理会社より内視鏡調査、高圧洗浄結果報告があったが効果が無く、今後駐車場天井を一部開口し横引排水管の
勾配状況の調査と洗浄口追加工事予定との報告があった。
４．４ｔｈピアガス漏れ補修箇所更新工事の件
・管理会社から東京ガスのガス配管施工図により地下ピット内及びガス管漏洩ヵ所の上流配管区域
（オブジェルーム入口タイル路面）の掘削工事を含む新規ガス管に交換する施工方法と見積金額の説明があった。
新規ガス配管は現行同様に全て地下配管のため安全、外観上問題なし。工事期間約１週間から１０日間
（ガス供給停止期間２日間、１０、１１、１２号室系統）、工事は９月以降との報告があり、
更新工事を賛成多数で決議した。決議
５．遠隔監視システム提供会社変更（機械装置更新完了報告）
・理事長より遠隔監視システムをＨ社よりＣ社に変更完了したとの報告があった。
６．５ｔｈピアエレベーター改修工事（準備状況報告）
・理事長より予定通りエントランス１（７月１日～７月１８日）、エントランス３（７月１４日～７月３１日）に着工予定。
階段昇降機利用希望アンケートにより９住戸の予約を登録済みで、６月１０日より追加予約受付中。質問票については
５戸から8件の質問と意見があり回答書を各戸へ送付し５ｔｈ掲示板に掲示したとの報告があった。
７．日常清掃仕様変更後の経過報告（アンケート意見の業者打合せ）
・管理会社より日常清掃仕様変更に伴う清掃仕様のアンケート調査で清掃員の意見に対する対応を管理会社と
清掃業者で打合せが行われ、変更仕様への慣れと同時に工夫して対処していくとの報告があった。
８．月例管理業務報告
・管理室よりセンター業務は緊急事態宣言期間中の管理員1名が、解除に伴い５月２６日から通常の２名に戻ったが、
各施設は６月３０日まで利用中止との報告があった。
・管理会社より会計、未収報告があった。
●第３３期第２回理事会審議・決議報告 2020年5月14日（木）～18日（月）コロナウイルス対応のため書面審議
１．大規模修繕工事８年目定期点検実施（アンケート調査の案内）
・管理会社より大規模修繕工事後８年目定期点検が下記日程で行われると報告があった。
・専有部・バルコニー内：５月２２日 点検のお知らせ・アンケート配布、６月９日 アンケート回収
・共用部：６月９日 自主点検（施工会社）６月２０日 立会い点検（管理組合・設計監理会社・管理会社・施工会社）
・７月３日～８月１日：補修工事実施予定
２．集合店舗看板更新工事（完了報告）
・管理会社より、集合店舗看板の更新工事が４月１６日完了したとの報告があった。
３．遠隔監視システム提供会社変更（日立⇒ＣＳＰ）（変更内容と日程説明）
・理事長より、セソールの警備業務は常駐警備、夜間巡回警備及び遠隔監視警備があり、現在、日立ビルシステム社の
通信システム経由でＣＳＰ社が実施している遠隔監視業務をＣＳＰ社単独の遠隔監視システムに契約変更するもので、
コスト面で初期工事費用の管理組合負担がなく、月額費用は減額となり、変更日程は６月１日～予定との報告があった。
４．警備体制変更後の経過報告
・理事長より４月からの警備体制変更に伴い、警備員にアンケートを実施、評価は現在のところ、変更後の体制は、
ほぼ問題なく、７件の指摘については今後警備会議で検討予定との報告があった。
５．日常清掃仕様変更後の経過報告
・管理会社より４月からの日常清掃仕様変更に伴い、日常清掃員にアンケートを実施、評価は問題ありが多く見られたが、
清掃仕様変更、頻度の変更に慣れていない部分もあるものと思われる。
１７件の指摘・意見があり清掃会社を含めて別途打合せ確認を行う予定との報告があった。
６．月例管理業務報告
・管理室より新型コロナウイルス感染症による非常事態宣言延長の影響により、管理センター業務に一部変更期間を
５月３１日まで延長するとの報告があった。
・管理会社より会計、未収報告があった。
・管理会社より４ｔｈ５エントランス屋上の手摺り復旧工事を５月１８日、１９日（予備日）を実施するとの報告があった。
●第３３期第１回理事会審議・決議報告 2020年4月18日（土）
１．第３３期管理組合役員体制と検討課題、理事会年間予定表について
・理事長より今期の理事長、副理事長、会計担当理事、各専門部会長（施設、防災、環境、車両、広報）、
及び各理事の所属部会選任の提案があり全会一致で決議した。 決議
・理事長より管理組合組織運営体制、各部会の課題、理事会年間予定表の説明があった。
２．緊急事態発生時の理事会開催と議事の決議に関する規定について
・理事長より新型コロナウイルス感染拡大により、通常の理事会開催が困難になることが予想されるので、
緊急事態発生時（大災害・重大事件発生、感染症拡大時等）には、在宅での書面審議の理事会開催を可能と
するための規定の提案があった。
・規定案では議案資料と受領書兼回答書を役員に送付し、指定期日までに賛否記載の受領書兼の回答書を管理センターに投函、
受領書兼回答書の提出者は理事会の出席者とみなし、出席理事数が半数以上で理事会が成立とみなす。
決議案は出席理事の過半数の賛成で決議とすることにより、通常開催の理事会決議と同一の効力を有するとした。
・理事長より次の定期総会で管理規約第60条の理事会の会議規定に緊急事態条項の追加を明記するとの説明があり、
規定案について賛成多数で決議した。 決議
３．設備工事について
①エレベーター改修工事の件（５th）
・管理会社より、工事期間は１ENT:７/１～７／１８、３ENT:７／１４～７/３１に実施予定との説明があった。
・理事長より、説明資料配布５／１０、新エレベータ見学会５／３１予定。説明会と階段昇降機試乗会は
新型コロナウイルス感染防止のため中止との説明があり工事日程について賛成多数で決議した。 決議
②地下重要施設の防水ドア設置工事の件
・管理会社より設置場所４箇所（自家発電機室、キューピクル室、Ｍ１駐車場南階段、給水ポンプ室）と止水ドア構造の
説明及び２社からの見積り、改修工事作業計画表が提示され、Ｎ社に工事を依頼することを賛成多数で決議した。 決議
４．防災マニュアル本部編配布について
・防災マニュアル本部編２０２０年４月改訂版が理事会役員に配布され、理事長より改訂内容は洪水・浸水対策の追加との説明があった。
５．月例管理業務報告
・せせらぎの流水は４/２９より稼働予定。
・新型コロナウイルス感染拡大防止のため、５／６まで管理センターの受付業務が９：００～１３：００になると報告があった。
・管理会社より会計、未収報告があった。
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